Yunanistan ve Portekiz Golden Visa Programları: 2026'da Hangisi Kazanır?
Yunanistan ve Portekiz Altın Vize programlarının 2026 yılı karşılaştırması: hâlâ neler satın alabileceğiniz, maliyetler, kalış gereklilikleri, vatandaşlığa giden yol, işlem hızı ve vergiler; böylece hangisinin planınıza daha uygun olduğunu görebilirsiniz.
İki tanınmış Golden Visa programı; ancak bugün artık aynı şeyi sunmuyorlar. Temsili görsel, yapay zekâ ile oluşturulmuştur.
Avrupa'da Golden Visa almak isteyen gayrimenkul yatırımcıları yıllarca Yunanistan ile Portekiz'i karşılaştırdı. Oysa bu iki program artık gerçekte aynı şeyi sunmuyor. Portekiz, 2023'te gayrimenkul seçeneğini kapattı; 2026'da ise vatandaşlığa ulaşma süresini iki katına çıkardı. Yunanistan ise gayrimenkul seçeneğini korudu, asgari kalış şartı aramıyor ve başvuruları birkaç ay içinde sonuçlandırıyor. Bu rehber; maliyet, gayrimenkul, ülkede geçirmeniz gereken süre, vatandaşlığa ulaşma süreci ve her programın bugün gerçekte kime uygun olduğu konularında dürüst ve güncel bir karşılaştırma sunuyor. Buradaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.
Öne çıkanlar
Golden Visa için hâlâ gayrimenkul satın alabilir misiniz?
İki program arasındaki en temel fark bu; çoğu yatırımcı için karşılaştırmanın sonucunu da bu nokta belirliyor. Portekiz'de cevap hayır. Gayrimenkul seçeneği Ekim 2023'te kaldırıldı; ülkenin neresinde olursa olsun daire, ev veya ticari gayrimenkul satın alan yeni bir başvuru sahibi artık programa hak kazanamıyor. Portekiz Golden Visa programı bugün bir yatırım fonu ve bağış programı. Yunanistan'da ise cevap evet. Gayrimenkul, programın temel seçeneği olmayı sürdürüyor; şartları karşılayan bir mülk, uzun dönemli kira sözleşmesiyle kiraya verebileceğiniz somut bir varlık anlamına geliyor. Hem oturma izni hem de mülk isteyen bir yatırımcı açısından bu, küçük bir ayrıntı değil; kararın kendisi.
Her biri ne kadara mal oluyor?
Giriş tutarları kâğıt üzerinde benzer görünüyor; ancak karşılığında elde ettikleriniz birbirinden çok farklı.
- Yunanistan: bir mülk. 5100/2024 Sayılı Kanun kapsamında eşikler şöyle: ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi veya tescilli binaların restorasyonu için 250.000 €; ülkenin büyük bölümünde standart bir gayrimenkul için 400.000 €; yüksek talep gören bölgede ise 800.000 €. Yatırım eşiği, en az 120 metrekarelik tek bir mülkle karşılanmalıdır; boyut sınırı bulunmayan 250.000 €'luk dönüşüm seçeneği ise bu kuralın istisnasıdır.
- Portekiz: mülk yok. Kültür veya tarihi miras bağışları yaklaşık 250.000 €'dan başlıyor; bunun dışında gayrimenkul içermeyen nitelikli bir yatırım fonuna 500.000 € ya da on kişilik istihdam yaratan bir şirkete 500.000 € sermaye koymanız gerekiyor. Oturma iznini alırsınız; ancak Portekiz'de içinde yaşayabileceğiniz veya kiraya verebileceğiniz bir varlığınız olmaz.
Sonuçta en düşük rakam her iki tarafta da benzer: yaklaşık 250.000 €. Ancak aynı tutar Yunanistan'da bir daire satın almanızı sağlarken, Portekiz'de geri alamayacağınız bir bağış anlamına geliyor. Yunanistan'daki eşikleri tüm ayrıntılarıyla asgari yatırım rehberimizde bulabilirsiniz.
Ülkede ne kadar zaman geçirmeniz gerekiyor?
Her iki programın da şartları hafif; Portekiz'inki bir miktar daha hafif. Yunanistan'da asgari kalış şartı hiç bulunmuyor: yenilemeler arasında ülkeye hiç adım atmasanız da oturma izninizi korursunuz. Portekiz ise ilk yıl için yaklaşık yedi gün, sonraki her iki yıllık dönem için on dört gün ülkede bulunmanızı istiyor. Yalnızca statüyü ve seyahat haklarını hedefleyen bir yatırımcı açısından iki program da rahat; Yunanistan ise kelimenin tam anlamıyla hiçbir şey talep etmiyor.
Vatandaşlığa ulaşmak ne kadar sürüyor?
Portekiz'in 2026'da köklü biçimde değiştiği, çevrimiçi rehberlerin çoğunun da bu yüzden güncelliğini yitirdiği nokta tam olarak burası. Portekiz uzun yıllar boyunca beş yılın sonunda vatandaşlık sunuyordu ve bu, programın en güçlü çekim noktalarından biriydi. Mayıs 2026'da imzalanan vatandaşlık yasası, çoğu başvuru sahibi için bu süreyi iki katına çıkararak on yıla taşıdı. Üstelik ikamet süresi artık başvuru tarihinden değil, iznin verildiği tarihten itibaren işlemeye başlıyor. Portekiz'deki işlem gecikmeleri de hesaba katıldığında avukatlar gerçekçi süreyi dokuz ila on üç yıla yakın olarak değerlendiriyor. Yunanistan ise yedi yıllık yasal ikametin ardından, B1 seviyesinde Yunanca dil şartı ve bir entegrasyon sınavıyla birlikte vatandaşlık veriyor. Böylece tablo tersine döndü: AB pasaportuna götüren daha kısa ve daha net seçeneği artık Yunanistan sunuyor; ancak bunun için Yunanca öğrenmek ve gerçek bir entegrasyon gerekiyor. Portekiz'in daha düşük bulunma şartının bedeli ise çok daha uzun bir bekleyiş. 2026 reformları dahil olmak üzere Yunanistan tarafının tam tablosunu yasa değişiklikleri rehberimizde bulabilirsiniz.
Süreç ne kadar hızlı ve vergi tarafında durum ne?
Hız konusunda Yunanistan açık ara önde. Yunanistan Golden Visa programında izin çoğu zaman birkaç ay içinde çıkıyor; Portekiz'de ise süreç bir yıl veya daha uzun sürüyor ve iyi belgelenmiş bir göçmenlik dosya birikiminin arkasında ilerliyor. Vergi tarafında her iki ülke de teşvik sunuyor, ancak bu teşvikler birbirinden farklı. Yunanistan'da non-dom adı verilen bir vergi rejimi uygulanıyor: dünya genelindeki yabancı gelirler için on beş yıla kadar yılda sabit 100.000 €; vergi mukimliğini Yunanistan'a taşıyan emekliler içinse yabancı emekli maaşlarına uygulanan ayrı bir %7 sabit oran. Portekiz'in bilinen non-habitual resident (NHR) rejimi ise 2025 başında yeni girişlere kapandı ve yerini yüksek nitelikli mesleklere yönelik daha dar kapsamlı bir teşvike bıraktı. Kısacası birçok kişiyi Portekiz'e çeken geniş kapsamlı vergi avantajı artık masada değil.
Bir bakışta Yunanistan ve Portekiz
| Yunanistan | Portekiz |
|---|---|---|
Gayrimenkul seçeneği | Evet, temel seçenek | Hayır, Ekim 2023'ten beri kapalı |
En düşük yatırım | 250.000 € (dönüşüm veya restorasyon) | ~250.000 € (bağış) veya 500.000 € (fon) |
Karşılığında ne alırsınız | Uzun dönemli kiraya verebileceğiniz bir mülk | Fon payı veya iade edilmeyen bir bağış |
Asgari kalış | Yok | Yılda yaklaşık 7 gün |
Vatandaşlık | 7 yıl sonra, B1 Yunanca şartıyla | 10 yıl sonra (AB ve Portekizce konuşulan ülke vatandaşları için 7), süre iznin verilmesiyle başlar |
İşlem süresi | Aylar | Bir yıl veya daha uzun, büyük dosya birikimi |
Mülkün kısa süreli kiralanması | Golden Visa mülkleri için yasak | Geçerli değil |
Vergi teşviki | Non-dom sabit 100.000 €, yabancı emekli maaşlarında %7 | Eski NHR kapandı; daha dar kapsamlı yeni rejim |
Peki hangisi size uygun?
Karar, programdan gerçekte ne beklediğinize bağlı.
- Yunanistan'ı şu durumda seçin: gayrimenkule dayalı, gerçek bir varlık ve kira geliri sunan bir vize, oturma izni için en hızlı süreç, ülkede zaman geçirme zorunluluğunun bulunmaması ve vatandaşlık için daha kısa bir süre sizin önceliğinizse; ayrıca Atina'nın gözde bölgelerinde girişin artık 800.000 € olduğunu ya da 250.000 €'luk seçeneğin gerçek bir dönüşüm mülkü gerektirdiğini kabul ediyorsanız.
- Portekiz'i şu durumda seçin: mülk sahibi olmamak sizi rahatsız etmiyorsa, fona dayalı veya bağış yoluyla yatırımı tercih ediyorsanız, bir miktar daha düşük bulunma şartına değer veriyorsanız ve oturma izni ile Schengen erişimi size yettiği için artık yaklaşık on yılı bulan vatandaşlık sürecini göze alabiliyorsanız.
Özellikle mülk satın alıp Avrupa'da oturma izni edinmeyi araştıran çoğu kişi açısından 2026 tablosu açıkça Yunanistan'ı işaret ediyor; çünkü Portekiz bu kombinasyonu artık sunmuyor.
Sık sorulan sorular
Portekiz Golden Visa programına hâlâ gayrimenkul yoluyla başvurulabiliyor mu?
Hayır. Portekiz, gayrimenkulü Ekim 2023'te programdan çıkardı. Yeni başvuru sahipleri mülk üzerinden değil; fon, bağış veya şirket yatırımı üzerinden hak kazanıyor.
Yunanistan ve Portekiz Golden Visa programlarından hangisi daha ucuz?
En düşük rakam her ikisinde de yaklaşık 250.000 €. Ancak bu tutar Yunanistan'da şartları karşılayan bir mülk satın almanızı sağlarken, Portekiz'de iade edilmeyen bir kültür bağışı anlamına geliyor. Portekiz'de standart fon seçeneği ise 500.000 €.
Vatandaşlığa ulaşmak hangisinde daha kısa sürüyor?
Artık Yunanistan'da. Yunanistan'da süre yedi yıl. Portekiz 2026'da on yıla geçti; süre iznin verilmesiyle başladığı için gerçek bekleyiş on yıla yaklaşıyor.
İki ülkeden birinde yaşamak zorunda mıyım?
Yunanistan'da asgari kalış şartı yok. Portekiz ise yılda yaklaşık yedi gün istiyor. İki şart da hafif.
Hangi Golden Visa programı daha hızlı sonuçlanıyor?
Açık farkla Yunanistan; süreç çoğu zaman birkaç ay sürüyor. Portekiz'de ise bir yıl veya daha uzun süreler ve ciddi bir dosya birikimi var.
Gayrimenkul yatırımcısı için hangisi daha iyi?
Net biçimde Yunanistan; çünkü Portekiz'de gayrimenkul seçeneği artık bulunmuyor. Yunanistan, oturma izninin arkasında gerçek ve gelir üreten bir varlık tutmanıza imkân veriyor.
Bundan sonra ne yapmalı
Hedefiniz gayrimenkule dayalı bir Avrupa oturma izniyse, bunu hâlâ sunan program Yunanistan'ınki; geriye kalan asıl soru, hangi yatırım eşiğinin ve hangi bölgenin size uygun olduğu. Kapsamlı Yunanistan Golden Visa rehberimiz sürecin tamamını, asgari yatırım rehberi üç eşiği, Atina'da Golden Visa için en iyi bölgeler rehberi ise 250.000 €'luk dönüşüm mülklerinin nerede yoğunlaştığını anlatıyor. mamaXO, özellikle Atina merkezindeki bu dönüşüm seçeneği üzerine çalışıyor: bir mülkün şartları gerçekten karşılayıp karşılamadığını teyit ediyor, ardından mülk yönetimini uzun vadeli olarak üstleniyor. Kendi durumunuza ilişkin bir değerlendirme için bizimle iletişime geçin.
Kaynaklar
- 5100/2024 Sayılı Kanun'un 64. Maddesi (Yunanistan Golden Visa eşikleri ve kuralları), kodiko.gr.
- Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı, Golden Visa.
- Portekiz: gayrimenkul seçeneği 2023 tarihli “Mais Habitação” yasasıyla kaldırıldı. Vatandaşlık süresini iki katına çıkaran yasa 3 Mayıs 2026'da Cumhurbaşkanı tarafından imzalandı (Presidência da República / Diário da República).
İlgili makaleler
→ Yunanistan Golden Visa programı: kapsamlı rehber → Asgari yatırımın açıklaması → Golden Visa yasa değişiklikleri → Atina'daki en iyi bölgeler → Kaçınılması gereken hatalar