Yunanistan Golden Visa Programı için Asgari Yatırım Tutarı: Ayrıntılı Açıklama (2026)

Yunanistan Altın Vize için 2026'daki gerçek minimum yatırım 250.000 €'dur, ancak bu sadece iki dar kapsamlı durum için geçerlidir: ticari dönüşüm veya tescilli bina restorasyonu. Çoğu alıcı için bu tutar 400.000 € veya yüksek talep gören bölgelerde 800.000 €'dur. Bu rehber; eşikleri, kuralları ve gerçek maliyeti açıklamaktadır.

Yunanistan Golden Visa programını değerlendiren her yatırımcının ilk öğrenmek istediği şey rakamdır: en az ne kadar yatırım yapmanız gerekir? 2026 itibarıyla dürüst cevap şudur: gayrimenkulde 250.000 €, 400.000 € ve 800.000 € olmak üzere üç eşik vardır ve hangisinin sizin için geçerli olacağını neyi nereden satın aldığınız belirler. 250.000 € hâlâ geçerlidir ve programa girişin gerçekten en düşük seçeneğidir; ancak artık Eylül 2024 öncesindeki gibi herkese açık bir kapı değildir. Bu rehber, eşiklerin her birini tek tek ele alır: en düşük eşiğe kimlerin gerçekten hak kazandığını, gayrimenkule ilişkin kuralların ne olduğunu ve eşiğin üzerine binen maliyetleri ortaya koyar. Buradaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz; kendi durumunuzu bir Yunan göçmenlik avukatına teyit ettirin.

Önemli noktalar

Yunanistan Golden Visa için asgari yatırım tutarı nedir?

Gayrimenkul seçeneğinde program artık üç eşik üzerinden işler. Bu eşikleri belirleyen düzenleme, Göç Kanunu'nu, yani 5038/2023 Sayılı Kanun'u değiştiren 5100/2024 Sayılı Kanun'un 64. Maddesidir. En çok yanlış anlaşılan eşik en düşüğü olduğu için, tabloda ilk sıraya onu koyduk:

Yani gerçek asgari tutar 250.000 €'dur; ancak bu, herkese açık bir giriş bedeli değil, koşula bağlı bir istisnadır. Başka yerlerde karşınıza çıkan "250.000 €'dan başlayan Yunanistan Golden Visa" başlığı, ancak gayrimenkul gerçekten aşağıdaki iki durumdan birine giriyorsa dürüst bir ifadedir.

250.000 €'luk seçenek tam olarak nedir ve gayrimenkulünüz şartları karşılıyor mu?

Asıl doğru anlaşılması gereken yer burasıdır; "250.000 €" başlıklı ilanların çoğu tam da bu noktada elenir. Düşürülmüş eşik yalnızca şu iki durumda ayakta kalmıştır:

• Ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi. Konut dışı kullanımdaki bir gayrimenkulün konuta çevrilmesi. Kullanım değişikliğinin, oturma izni başvurusu yapılmadan önce hukuken tamamlanmış olması gerekir; ayrıca Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı'nın 9/2024 Sayılı Genelgesi uyarınca dönüşümün 5 Nisan 2024 tarihinden sonra gerçekleşmiş olması aranır. O tarihte hâlihazırda konut olan bir daire, yalnızca kâğıt üzerinde yeniden tanımlanarak bu kapsama giremez.
• Tescilli veya koruma altındaki bir binanın restorasyonu. Koruma altındaki bir binanın, yine tek bir gayrimenkul olarak restore edilmesi ya da yeniden inşa edilmesi.

Yatırımcıların takıldığı iki nokta vardır. Birincisi, 250.000 €'luk esas, oturma izniniz verildiği anda o gayrimenkul bakımından tükenir. Aynı daireyi sizden sonra satın alacak AB dışından bir alıcı, gayrimenkulün bulunduğu bölgede geçerli olan 400.000 € veya 800.000 € eşiğini karşılamak zorundadır; indirim sonraki alıcıya geçmez. İkincisi ve asıl belirleyici olanı şudur: "Golden Visa için 250.000 €'nun altında" diye pazarlanan gayrimenkullerin çoğu, aslında hiçbir şekilde uygun olmayan sıradan konut daireleridir. Marifet ucuz bir daire bulmak değil, belirli bir gayrimenkulün dönüştürme veya restorasyon kurallarını gerçekten karşıladığını doğrulamaktır. Bu bir fiyat etiketi meselesi değil, hukuki ve teknik bir durum tespiti işidir.

400.000 € ve 800.000 € ne zaman geçerlidir?

Bunlar standart konut eşikleridir; ayrımı belirleyen tek şey coğrafyadır:

• 800.000 €, yüksek talep bölgesi. Atina ve Pire'yi kapsayan Attica idari bölgesinin tamamı, Selanik bölgesi, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ün üzerinde olan her ada. Gayrimenkulünüz Büyük Atina sınırları içinde herhangi bir yerdeyse, 800.000 €'luk sınıfa girer.
• 400.000 €, diğer her yer. Yunanistan anakarasının geri kalanı ve daha küçük adalar.

İkisinde de aynı iki koşul geçerlidir. Yatırım eşiği tek bir gayrimenkulle karşılanmalıdır; yani 200.000 €'luk iki daire toplanarak 400.000 €'luk uygun bir alım oluşturmaz. Ayrıca o gayrimenkulün en az 120 m² kullanılabilir iç alanı bulunmalıdır. Balkonlar, ayrı tapulu otopark ve depo bu 120 m²'ye dâhil edilmez. Buna karşılık 250.000 €'luk dönüştürme seçeneğinde asgari büyüklük şartı aranmaz.

Gayrimenkul dışında hak kazanmanın seçenekleri var mı?

Evet. Golden Visa programının sermaye seçenekleri de vardır; bunlar, Yunanistan'da gayrimenkul sahibi olmadan oturma izni almak isteyenler için işe yarar. Yine de yatırımcıların çoğu, ikinci konut olarak kullanabildikleri için hâlâ gayrimenkulü tercih eder. Başlıca seçenekler şunlardır:

Sermaye seçenekleri sizi tapu ve 120 m² karmaşasından kurtarır; buna karşılık gayrimenkul riskinin yerine piyasa ve likidite riskini koyar, üstelik size kalacak bir yer sağlamaz. AB dışından gelen yatırımcıların çoğu için hedefe uyan seçenek hâlâ gayrimenkuldür.

Gayrimenkulle neler yapabilirsiniz, neler yapamazsınız?

Golden Visa kapsamındaki bir gayrimenkul, tatil kiralama işletmesi değil, uzun vadeli bir varlıktır. 5100/2024 Sayılı Kanun uyarınca program aracılığıyla edinilen bir gayrimenkul, paylaşım ekonomisi kapsamında kısa süreli kiralamaya konu edilemez: Airbnb yok, Booking yok. Yapabilecekleriniz ise şunlardır: gayrimenkulde kendiniz oturabilir veya uzun süreli kira sözleşmesiyle kiraya verebilirsiniz. Ticari kullanımdan dönüştürülen bir gayrimenkul, bir şirketin ofisi veya şubesi hâline de getirilemez. Kısa süreli kiralama kuralını ihlal etmek 50.000 € para cezası ve oturma izninin iptali riskini beraberinde getirir; dolayısıyla uzun süreli kira sözleşmesi hem mevzuata uygun hem de makul seçenektir. 250.000 €'luk dönüşümlerin yoğunlaştığı Atina merkezindeki konumlarda getirinizi koruyan da budur. Yunanistan'da kira tahsilatı rehberimiz, bu gelirin 2026 kuralları kapsamında nasıl ele alındığını anlatır.

Eşiğin üzerine gerçekte ne kadar maliyet biner?

Eşik, yatırımın kendisidir; toplam fatura değildir. Standart bir aile başvurusunda, hem satın alma hem de vizenin kendisi için gayrimenkul bedelinin yaklaşık %7 ila %12'si kadar ek bütçe ayırın. Başlıca kalemler şunlardır:

• Gayrimenkul devir vergisi: gayrimenkulün vergiye tabi değerinin %3,09'u.
• Noter ve tescil: yaklaşık %1 ila %2 noter ücreti, ayrıca yaklaşık %0,7 kadastro siciline (Ktimatologio) tescil ücreti.
• Hukuki durum tespiti: usulüne uygun bir tapu ve Golden Visa incelemesi için genellikle gayrimenkul değerinin %1 ila %2'si.
• Başvuru ve biyometrik işlem ücretleri: ana başvuru sahibi başına 2.000 €, bakmakla yükümlü olunan kişi başına 150 € ve kişi başına 16 € biyometrik işlem ücreti, ayrıca apostilli çeviriler.

400.000 €'luk bir alımda bu, kabaca 28.000 € ila 48.000 € ek maliyet anlamına gelir; 800.000 €'luk bir alımda ise 56.000 € ila 96.000 €. Bu tutarı noterde öğrenmek yerine en baştan planınıza dâhil edin.

Peki sizin için hangi asgari tutar doğru?

Amacınız mümkün olan en düşük giriş ise ve Atina merkezinde yatırım yapmakta bir sakınca görmüyorsanız, incelenmeye değer seçenek 250.000 €'luk dönüştürmedir; yeter ki gayrimenkul gerçekten uygun olsun. Bu, varsayılacak değil, kontrol edilecek bir konudur. Sade bir konut alımı istiyorsanız durum nettir: yüksek talep bölgesinin dışında 400.000 €, bu bölgenin içinde 800.000 €; her iki durumda da 120 m²'nin üzerinde tek bir gayrimenkul üzerinden. Hiç gayrimenkul yönetmeden oturma izni almak istiyorsanız, sermaye seçeneklerinden biri size uygun olabilir. Bu arada beş yıllık oturma izni kartı, 5275/2026 Sayılı Kanun uyarınca artık başvuru tarihinden değil, kartın verildiği tarihten itibaren işler.

Sıkça sorulan sorular

Yunanistan Golden Visa almanın en ucuz yolu nedir?

250.000 €. Bu tutara ya ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi ya tescilli bina restorasyonu ya da 250.000 €'luk onaylı girişim seçeneğiyle ulaşılır. Herhangi bir konut için geçerli olan eski 250.000 €'luk sabit eşik ise 1 Eylül 2024 tarihinde sona ermiştir.

Yunanistan Golden Visa hâlâ 250.000 € mu?

Yalnızca yukarıdaki belirli durumlarda. Standart bir konut alımında asgari tutar 400.000 €, yüksek talep bölgesinde ise 800.000 €'dur. "250.000 €'luk Golden Visa dairesi" ifadesini varsayılacak bir şey olarak değil, doğrulanacak bir iddia olarak ele alın.

Hangi bölgelerde 800.000 € gerekir?

Atina ve Pire dâhil Attica bölgesinin tamamında, Selanik bölgesinde, Mikonos'ta, Santorini'de ve nüfusu 3.100'ün üzerinde olan adalarda. Diğer her yerde 400.000 €.

Eşiğe ulaşmak için iki gayrimenkulü birleştirebilir miyim?

Hayır. Tutar tek bir gayrimenkulle karşılanmalıdır. Daha küçük iki daire toplanarak uygun bir alım oluşturmaz.

Golden Visa gayrimenkulümü Airbnb üzerinden kiraya verebilir miyim?

Hayır. Golden Visa kapsamındaki gayrimenkullerde kısa süreli kiralama yasaktır. Gayrimenkulü kendiniz kullanabilir veya uzun süreli kira sözleşmesiyle kiraya verebilirsiniz.

Yatırım eşiğinin ötesinde ne kadar bütçe ayırmalıyım?

Vergiler, noter, tescil, hukuki durum tespiti ve başvuru ücretleri için gayrimenkul bedelinin yaklaşık %7 ila %12'si kadar.

Bundan sonra ne yapmalısınız?

Önce hedefinize ve konumunuza uyan eşiği belirleyin; ardından, herhangi bir para hareket etmeden önce ayrıntıları bir avukata teyit ettirin. Özellikle de 250.000 €'luk bir gayrimenkulün gerçekten dönüştürme veya restorasyon kapsamına girdiğini doğrulatın. mamaXO tam da bu alanda çalışır: 250.000 € kurallarını gerçekten karşılayan Atina merkezli dönüşüm gayrimenkullerini bulur ve doğrular, sonrasında da kısa süreli kiralama söz konusu olmadığı için bunları uzun süreli kiralama olarak yönetir. Bütünü görmek için Yunanistan Golden Visa rehberimizle başlayın; 250.000 €'luk dönüşümlerin nerede yoğunlaştığını görmek için ise Atina'nın en iyi bölgeleri rehberimize bakın. Belirli bir gayrimenkulün değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçin.

mamaXO Hakkında

mamaXO, Atina merkezli bir gayrimenkul ve Golden Visa operatörüdür. Bu rehber, mamaXO editör ekibi tarafından hazırlanmış ve şirket içi hukuk, vergi ve gayrimenkul uzmanlarımız tarafından incelenmiştir. Yunan gayrimenkulüne yatırım yapan uluslararası yatırımcılara doğru, kaynağa dayalı ve riskleri dürüstçe ortaya koyan bir rehberlik sunmaya odaklanıyoruz. [Ekibimizle tanışın →]

Kaynaklar

• 5100/2024 Sayılı Kanun'un 64. Maddesi (Golden Visa yatırım eşikleri ve kısa süreli kiralama kısıtlaması), kodiko.gr.
• 5038/2023 Sayılı Kanun (Göç Kanunu), kodiko.gr.
• 5275/2026 Sayılı Kanun (beş yıllık sürenin kartın verildiği tarihten başlaması), kodiko.gr.
• 9/2024 Sayılı Genelge, Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı (eşikler, tek gayrimenkul ve dönüştürme kuralları), migration.gov.gr.

İlgili makaleler

→ Yunanistan Golden Visa: eksiksiz rehber → Golden Visa için Atina'nın en iyi bölgeleri → Adım adım başvuru süreci → Aile üyelerinin uygunluğu → Kaçınılması gereken hatalar