Yunanistan Golden Visa programında yasa değişiklikleri: neler değişti, ne zaman değişti

Yunanistan Altın Vize, 2024 ile 2026 yılları arasında önceki on yıla kıyasla daha fazla değişikliğe uğradı. Bu rehber; yeni 400.000 € ve 800.000 € bölge eşiklerini, kısa dönemli kiralama yasağını, 250.000 €'luk dar kapsamlı dönüşüm istisnasını ve artık kart düzenlenmesinden itibaren işlemeye başlayan beş yıllık süreyi kapsamaktadır.

Yazan: mamaXO Editör Ekibi · Yayın tarihi: 11 Haziran 2026 · 9 dakikalık okuma

Elinizde 2024'ten önce yazılmış bir Yunanistan Golden Visa rehberi varsa ihtiyatla yaklaşın: fiyatlandırmaya ilişkin neredeyse her şey değişmiş durumda. Program yaklaşık bir yıl içinde, on yıldır geçerli olan 250.000 €'luk sabit giriş eşiğini bırakıp 800.000 €'ya kadar çıkan kademeli bir yapıya geçti; buna neyi satın alabileceğinizi ve mülkü nasıl kullanabileceğinizi belirleyen yeni kurallar eklendi. 2026'da yapılan bir başka reform ise oturma izni kartı süresinin nasıl sayılacağını düzeltti. Bu makale olan biteni sade bir zaman çizelgesine döküyor: ne değişti, ne zaman değişti, hangi kanunla değişti ve programı bugün değerlendiriyorsanız bunlar sizin için ne anlama geliyor. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.

Öne çıkanlar

Yunanistan Golden Visa programındaki en büyük değişiklik nedir?

Fiyat. Yaklaşık on yıl boyunca asgari tutar, Yunanistan'ın neresinde olursa olsun şartlara uygun her mülk için sabit 250.000 € olarak uygulandı. Bu dönem kapandı. İlk artış 2023'te duyurulmuş ve gözde bölgelerde eşiği 500.000 €'ya çıkarmıştı. Bunun ardından program 2024'te, 5100/2024 Sayılı Kanun'un 64. Maddesi uyarınca konuma dayalı üç kademeli bir yapıya geçti: yüksek talep bölgesinde 800.000 €, Yunanistan'ın geri kalanında 400.000 € ve yalnızca iki istisnai gayrimenkul durumu için 250.000 €. Yeni düzenleme, 1 Eylül 2024'ten itibaren yapılan başvurulara tam olarak uygulanıyor.

Meşhur 250.000 €'luk giriş fiyatına ne oldu?

Ortadan kalkmadı, ancak kapsamı ciddi biçimde daraldı. 250.000 €'luk eşik artık yalnızca iki durumda uygulanıyor ve her ikisinde de tek mülk kuralı geçerli: ticari kullanımdan konuta dönüştürülmüş bir mülk ya da tescilli bir binanın restorasyonu. Sıradan bir konut dairesi için sabit 250.000 € dönemi kapandı. Bunun yanında, gayrimenkul dışında kalan ve onaylı bir Yunan start-up'ına yatırımı öngören ayrı bir 250.000 €'luk seçenek de bulunuyor. Dolayısıyla bir ilanda "250.000 €'dan Golden Visa" ifadesini görüyorsanız, bu ancak mülk dönüşüm veya restorasyon kurallarına gerçekten uyduğunda doğrudur; varsaymak yerine kontrol etmeniz gereken ayrıntı da tam olarak budur. Bu konuyu asgari yatırım rehberimizde ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

2024'te başka hangi kurallar değişti?

5100/2024 Sayılı Kanun yalnızca programı yeniden fiyatlandırmadı; beraberinde üç koşul da getirdi:

• Tek mülk kuralı. Eşiğin tek bir mülkle karşılanması gerekiyor. Rakama ulaşmak için birkaç küçük daireyi bir araya getirmek artık mümkün değil.
• 120 metrekarelik asgari alan şartı. 400.000 € ve 800.000 €'luk seçeneklerde mülkün en az 120 metrekare kullanılabilir iç alanı olması gerekiyor. 250.000 €'luk dönüşüm seçeneğinde ise asgari alan şartı yok.
• Kısa süreli kiralama yasağı. Golden Visa yoluyla edinilen bir mülk, Airbnb dahil olmak üzere kısa süreli kiralanamıyor. Uzun süreli kiralama ve kişisel kullanım serbest; kuralın ihlali ise para cezası ve iznin kaybı riskini beraberinde getiriyor.

Bu koşullar, Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı'nın 9/2024 sayılı Genelgesi ile operasyonel düzeyde netleştirildi. Genelgenin getirdiği açıklamalardan biri de şu: ticariden konuta dönüşümün 5 Nisan 2024'ten sonra ve oturma izni başvurusundan önce tamamlanmış olması gerekiyor.

2026'da ne değişti?

2026 reformu mali değil, usule ilişkindi. 5275/2026 Sayılı Kanun uyarınca beş yıllık oturma izni artık başvuru tarihinden değil, kartın düzenlendiği tarihten itibaren işliyor. Bu düzenleme, başvuru birikmesinin yaşandığı yıllardan kalma somut bir sorunu çözüyor: kart geciktiğinde, beklemede geçen süre beş yıllık geçerlilikten eksiliyordu. Kanun ayrıca yenileme ve aile birleşimi evraklarını da düzene soktu. Burada asıl önemli olan nokta şu: yatırım eşiklerine dokunulmadı; 2024'ten gelen 400.000 €, 800.000 € ve 250.000 €'luk dönüşüm rakamları geçerliliğini koruyor.

Değişikliklerin zaman çizelgesi

Sürecin tamamı bir bakışta:

Şimdi başvuruyorsanız bu ne anlama geliyor?

Planınızı eski manşetlere göre değil, güncel kurallara göre yapın. 250.000 €'luk sabit seçenek kapandı; standart bir konut alımı, yüksek talep bölgesi dışında 400.000 €, bölge içinde ise 800.000 € gerektiriyor. Alınan mülkün tek bir taşınmaz ve en az 120 metrekare olması da şart. 250.000 € rakamı yalnızca gerçek bir ticariden konuta dönüşüm veya tescilli bina restorasyonu için geçerli. Ne satın alırsanız alın, mülkü kısa süreli kiralayamazsınız. Beş yıllık kart artık düzenlenme tarihinden itibaren sayıldığı için işlem gecikmeleri izin sürenizi kısaltmıyor; yine de biyometrik veri randevuları, başvuru takviminizin temposunu belirleyen başlıca unsur olmayı sürdürüyor.

Bundan sonra ne değişebilir?

Açık konuşalım: bu kadar hareketli bir programda kimse istikrar sözü veremez. Yine de eldeki göstergeler kapanmadan çok devamlılığa işaret ediyor. 2026 reformunda eşiklere bilinçli olarak dokunulmadı. Yatırım yoluyla oturma izni programları genel olarak AB düzeyinde mercek altında; Yunanistan'daki konut baskısı da programı siyasi gündemde tutuyor. Buna karşın kapatmaya yönelik açıklanmış bir plan bulunmuyor. İspanya ve Portekiz gayrimenkul seçeneklerini kapattığından, Yunanistan bugün Avrupa'da geriye kalan başlıca seçeneklerden biri konumunda. Makul bir değerlendirme şöyle olur: kurallar şimdilik yerine oturmuş durumda ve yeni bir fiyat revizyonundan çok operasyonel ince ayarlar bekleniyor.

Sıkça sorulan sorular

Yunanistan Golden Visa programı hâlâ 250.000 € mu?

Standart bir konut alımı için değil. 1 Eylül 2024'ten bu yana 250.000 € yalnızca ticariden konuta dönüşümde ve tescilli bina restorasyonunda geçerli. Bunların dışında, gayrimenkul kapsamına girmeyen ayrı bir onaylı start-up seçeneği bulunuyor. Genel asgari tutar 400.000 € veya 800.000 €.

Yunanistan Golden Visa asgari tutarı ne zaman arttı?

İlk artış 2023'te gelmiş ve gözde bölgelerde tutarı 500.000 €'ya çıkarmıştı. Asıl değişiklik ise 5100/2024 Sayılı Kanun kapsamında 1 Eylül 2024'te yürürlüğe girdi.

Şu anda asgari yatırım tutarı nedir?

Yüksek talep bölgesinde (Atina'yı kapsayan tüm Attica bölgesi ile Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ün üzerindeki adalar) 800.000 €; Yunanistan'ın geri kalanında 400.000 €; yalnızca dönüşüm veya restorasyon durumlarında ise 250.000 €.

Golden Visa kuralları 2026'da değişti mi?

Evet, ancak usul yönünden. 5275/2026 Sayılı Kanun, beş yıllık iznin kartın düzenlendiği tarihten itibaren işlemesini sağladı ve yenilemeleri sadeleştirdi. Yatırım eşikleri değiştirilmedi.

Golden Visa mülkünü hâlâ kısa süreli kiralayabilir miyim?

Hayır. 2024 reformundan bu yana Golden Visa yoluyla edinilen bir mülk kısa süreli kiralanamıyor. Mülkü kendiniz kullanabilir veya uzun süreli kiraya verebilirsiniz.

Yunanistan, Golden Visa programını kapatacak mı?

Kapatmaya yönelik açıklanmış bir plan yok. Program AB denetimiyle karşı karşıya olsa da işlemeye devam ediyor ve gayrimenkul yatırımıyla oturma izni sunan, Avrupa'da geriye kalan başlıca seçeneklerden biri.

Bundan sonra ne yapmalı?

Programı değerlendiriyorsanız, güncelliğini yitirmiş bir rehberden değil, mevcut kurallardan ve hedefinize uyan eşikten yola çıkın. Asgari yatırım rehberimiz üç kademeyi ve 250.000 €'luk seçeneğe kimlerin uygun olduğunu ayrıntılarıyla anlatıyor; kapsamlı Yunanistan Golden Visa rehberimiz ise sürecin tamamını ele alıyor. mamaXO özellikle Atina merkezindeki 250.000 €'luk dönüşüm seçeneğiyle çalışıyor: mülkün şartlara gerçekten uygun olduğunu teyit ediyor, sonrasında da uzun vadeli yönetimini üstleniyor. Belirli bir durum hakkında görüş almak için bizimle iletişime geçin.

Kaynaklar

• 5100/2024 Sayılı Kanun'un 64. Maddesi (Golden Visa eşikleri, tek mülk kuralı, 120 m², kısa süreli kiralama yasağı), kodiko.gr.
• 5038/2023 Sayılı Kanun (Göç Kanunu), kodiko.gr.
• 5275/2026 Sayılı Kanun (kartın düzenlenmesinden itibaren işleyen beş yıllık süre, yenilemeler), kodiko.gr.
• 9/2024 sayılı Genelge, Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı (operasyonel açıklamalar), migration.gov.gr.

İlgili makaleler

→ Yunanistan Golden Visa programı: kapsamlı rehber → Asgari yatırım tutarı → Golden Visa için Atina'nın en iyi bölgeleri → Adım adım başvuru süreci → Kaçınılması gereken hatalar

mamaXO Hakkında

• Yunanistan Golden Visa Programı için Asgari Yatırım Tutarı: Ayrıntılı Açıklama (2026)
• 2026 Yunanistan Golden Visa Başvuru Süreci: Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Adım Adım Rehber
• 2026'da Yunanistan Golden Visa Gayrimenkulü İçin Atina'nın En İyi Bölgeleri
• Yunanistan ve Portekiz Golden Visa Programları: 2026'da Hangisi Kazanır?