2026 Yunanistan Golden Visa Başvuru Süreci: Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Adım Adım Rehber
2026'da Yunanistan Altın Vize başvurusu için adım adım bir rehber: Çoğunlukla vekaletname ile bir Yunan avukat aracılığıyla uzaktan yürütülen, sadece biyometrik veriler için kısa bir ziyaret gerektiren 8 adımlık bir süreç. AFM vergi numarası, durum tespiti, satın alma, başvuru ve oturma izinlerini kapsar.
Hızlı Cevap Yunanistan Golden Visa süreci, başvurunun yapılmasından kartın verilmesine kadar 3-6 ay süren aşamalı bir süreçtir. Sürecin büyük bölümü, vekâletname kapsamında Yunan bir avukat aracılığıyla uzaktan yürütülebilir. Yalnızca biyometrik verilerin alınması için Yunanistan'da şahsen bulunmanız gerekir; bir günlük ziyaret bile yeterlidir.[ 5275/2026 Sayılı Kanun](https://www.kodiko.gr/nomothesia/document/1279125/nomos-5275-2026) uyarınca, beş yıllık oturma izni süresi artık başvuru tarihinden değil, kartın verildiği tarihten itibaren başlar.
Yunanistan Golden Visa başvurusu, bir gayrimenkul satın alıp oturma izni kartı almak demek değildir. Vekâletname kapsamında büyük ölçüde uzaktan yürütülen, aşamalı bir süreçtir; yalnızca biyometrik verilerin alınması için Yunanistan'da şahsen bulunmak gerekir. Aşağıda, sürecin fiilen ilerlediği sıraya göre sekiz adım yer almaktadır.
Bir bakışta Yunanistan Golden Visa süreci
Adım | Neler Yapılır? | Uzaktan yapılabilir mi? | Başlıca riskler |
|---|---|---|---|
1. Vekâletname (1-2 gün) | Vekâletnameyi imzalayın; böylece vergi kimlik numarası, bankacılık, gayrimenkul ve göçmenlik işlemlerini sizin adınıza yürütebilelim | Evet | Genel vekâletname, gerekli işlem kapsamını karşılamayabilir |
2. Yunanistan vergi kimlik numarası / AFM (3-5 gün) | Avukatınız, gayrimenkul satın alma sözleşmesi imzalanmadan veya banka hesabı açılmadan önce gerekli olan AFM'nizi alır. | Evet | Buradaki gecikmeler sonraki tüm işlemleri geciktirir |
3. Gayrimenkul seçimi ve durum tespiti (2-4 hafta) | 800.000 €'luk A Bölgesi, 400.000 €'luk B Bölgesi veya 250.000 €'luk özel seçeneklerden size uygun olanı belirleyin. Avukatınız tapu kayıtlarını, kadastro bilgilerini, 120 m² şartını ve bölge uygunluğunu doğrular. | Evet | İnceleme tamamlanmadan rezervasyon yapmak, depozito kaybına yol açar |
4. Satın alma ve noter işlemleri (1-2 hafta) | Banka havalesi, Yunanistan'da noter huzurunda resmî senet imzalanması ve kadastro siciline tescil | Evet | Ödemenin satıcının Yunanistan'daki hesabına yapılmaması |
5. Oturma izni başvurusu (1-2 hafta) | Avukatınız, eksiksiz belge paketiyle başvuruyu yapar ve geçici başvuru belgesi "mavi kâğıt" / Veveosi düzenlenir. | Evet | Eksik belgeler gecikmelere neden olabilir |
6. Biyometrik veri randevusu (Yunanistan'a bir kez seyahat) | Yunanistan göçmenlik dairesinde şahsen parmak izi, imza ve fotoğraf işlemleri | Hayır | Randevunun geç alınması sürecin uzamasına neden olabilir. |
7. Oturma izni kartlarının alınması (3-6 ay işlem süresi) | Bakanlığın onayı ile her başvuru sahibi için 5 yıllık oturma izni kartı verilir | Evet | Birikmiş başvurular süreci uzatabilir |
8. Beş yıllık yenileme desteği (devam ediyor) | Yenileme süreci ile gayrimenkule ilişkin devam eden işlemler boyunca isteğe bağlı destek | Evet | Yatırımın korunmaması hâlinde oturma izni geçerliliğini yitirir |
1. Adım: Vekâletnameyi imzalayın
Süreci başlatmak için, bir vekâletname (POA) imzalarsınız; bu sayede Yunan avukatınız, süreç boyunca sizin adınıza işlem yapabilir. Gayrimenkul, bankacılık, vergi ve göçmenlik işlemlerini kapsayan, kapsamı uygun şekilde düzenlenmiş bir vekâletname ile biyometrik veri randevusu dışında tüm işlemler uzaktan gerçekleştirilebilir. Vekâletname, bulunduğunuz ülkede imzalanır ve apostil işleminden geçirilir. Ardından sürecin geri kalanı, Yunanistan'a seyahat etmenize gerek kalmadan yürütülür.
2. Adım: Yunanistan vergi kimlik numaranızı (AFM) alın
Yunanistan vergi kimlik numarası (AFM), gayrimenkul satın alma sözleşmesi imzalamak, banka hesabı açmak veya elektrik, su ya da doğalgaz aboneliği başlatmak için zorunludur. Avukatınız, vekâletname kapsamında bu numarayı sizin adınıza alır. AFM sahibi olmak, tek başına Yunanistan'da vergi mükellefiyeti doğurmaz; bu numara yalnızca Yunanistan'da işlem yapabilmeniz için gerekli bir vergi kimlik numarasıdır. Vergi mukimliği ise, Yunanistan'da bulunma süresi ve hayati menfaatlerin merkezi esas alınarak ayrıca değerlendirilir (aşağıdaki SSS bölümüne bakınız).
Adım 3: Gayrimenkulü seçin ve durum tespitini tamamlayın
2026 yılında geçerli üç seçenek vardır: 800.000 €'luk A Bölgesi (Attica, Selanik, Mikonos, Santorini, büyük adalar), 400.000 €'luk B Bölgesi (Yunanistan'ın geri kalanı) ve 250.000 €'luk, 9/2024 Sayılı Genelge kapsamında ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi, tescilli binaların restorasyonu veya Yunan girişimlerine yatırım yapmak ile sınırlı olan seçenek. Herhangi bir gayrimenkul için rezervasyon yapmadan önce hangi seçeneğin geçerli olduğunu teyit edin. (https://datawrapper.dwcdn.net/eTamb/1/ - Görselleştirmenize bağlantı
Avukatınız, tapu kayıtlarını, kadastro bilgilerini, ipotek durumunu, yalnızca kullanılabilir iç alanın esas alındığı 120 m²'lik asgari alan şartını (balkonlar ve otoparklar bu hesaba dâhil değildir) ve tek gayrimenkul kuralına uygunluğu doğrular. Medeni duruma ilişkin belgeler (pasaportlar, doğum belgeleri ve evlilik cüzdanları) ile Yunanistan’da geçerli sağlık sigortası belgeleri eş zamanlı olarak hazırlanır. Yabancı belgeler için apostil işlemi ve onaylı Yunanca çeviri gerekir. İsimler tüm belgelerde aynı olmalıdır.
4. Adım: Gayrimenkul satın alma işlemini tamamlayın
Banka havalesi gerçekleştirilir, Yunanistan'da bir noter huzurunda resmî senet imzalanır (Yunanistan'da değilseniz avukatınız, vekâletname kapsamında sizin adınıza imzalayabilir) ve kadastro siciline tescil edilir. Alıcı bankanın KYC kuralları, Bakanlığın uyguladığı kontrollerden daha katıdır. Fon kaynağına ilişkin gerekliliklerin ve vergi yükümlülüklerinin karşılanabilmesi için ödeme, satıcının veya müteahhidin Yunanistan'daki banka hesabına yapılmalıdır. Offshore banka hesapları veya üçüncü kişiler üzerinden yapılan transferler, Golden Visa başvurusunun reddedilmesine neden olur.
Resmî senet imzalanmadan önce gayrimenkul işlem masrafları da ödenir: Devir vergisi (satış bedelinin %3,09'u veya yeni gayrimenkuller için %24 KDV; hâlen 31 Aralık 2026 tarihine kadar askıya alınmıştır), noter ücretleri, kadastro ücretleri ve avukatlık ücretleri. Oturma izni başvurusuna ilişkin devlet harçları ise bir sonraki aşamada ödenir.
5. Adım: Golden Visa başvurusunu yapın
Avukatınız, medeni duruma ilişkin belgeler, tapu senedi, gayrimenkul bedelinin ödendiğini ve vergilerin yatırıldığını gösteren belgeler ile devlet harçlarını (ana başvuru sahibi için 2.000 €, bakmakla yükümlü olunan her bir kişi için 150 € ve kişi başına 16 € biyometrik işlem ücreti) kapsayan başvuruyu sunar. Başvurunun ardından, bir yıl süreyle geçerli Geçici Oturma İzni ("mavi kâğıt" / Veveosi) düzenlenir. Bu belge Yunanistan'da kalmanıza olanak tanır ancak Schengen bölgesinde seyahat hakkı sağlamaz.
6. Adım: Yunanistan’da biyometrik veri işlemlerini tamamlayın
Şahsen gerçekleştirilmesi gereken tek adım budur. Bir günlük ziyaret bile yeterlidir. Her başvuru sahibi, aşağıdaki işlemler için Yunanistan'daki bir göçmenlik bürosuna başvurur:
- Parmak izi (6 yaşından küçük çocuklar muaftır)
- Fotoğraf
- İmza (belirli yaşın altındaki çocuklar muaf olabilir - randevuda teyit edilir)
Bu işlem, başvurunun yapılmasından itibaren altı ay içinde tamamlanmalıdır, aksi takdirde cüzi bir para cezası uygulanır. Yoğun bölgelerde randevu kontenjanları sınırlı olduğundan, randevu erken alınmalıdır.
7. Adım: Oturma izni kartlarınızı alın
Başvurudan kartın verilmesine kadar geçen ortalama süre 3-6 aydır, birikmiş başvuruların sonuçlanması ise 12-14 ay sürebilir. 5275/2026 Sayılı Kanun uyarınca, beş yıllık süre artık başvuru tarihinden değil, kartın verildiği tarihten itibaren başlar. Böylece işlem süresindeki gecikmeler, oturma izninin geçerlilik süresini kısaltmaz.
Kartlar, vekâletname (POA) kapsamında avukatınız tarafından teslim alınabilir. mamaXO, kartları Yunanistan göçmenlik bürosundan teslim alarak DHL veya FedEx aracılığıyla size gönderir. Bu sayede çoğu yatırımcının kartını teslim almak için yeniden Yunanistan'a gitmesine gerek kalmaz.
8. Adım: Beş yıllık yenileme desteği
Yatırım şartı korunmaya devam ettiği sürece, beş yıllık oturma izni yenilenebilir. Yenileme başvurusu, ilk başvuruya kıyasla daha basit bir süreç izler. mamaXO, yenileme başvurusunun koordinasyonu, gayrimenkul yönetimi (uzun süreli kiralamalar ve bakım-onarım) ile kira gelirlerine ilişkin Yunanistan vergi beyannamelerinin hazırlanması dâhil olmak üzere, yenileme süreci boyunca isteğe bağlı destek sunar.
mamaXO süreci nasıl destekliyor?
mamaXO, süreci baştan sona koordine eder: Yatırım seçeneklerinin değerlendirilmesi, Golden Visa kriterlerini gerçekten karşılayan gayrimenkullerin belirlenmesi, satın alma taahhüdü öncesinde hukuki incelemenin yürütülmesi, Yunan avukatlar, noterler, müteahhitler ve bankalar arasındaki işlemlerin koordinasyonu ile DHL/FedEx aracılığıyla kartların teslimi ve satın alma sonrasında uzun vadeli gayrimenkul yönetimi.
Siz bir gayrimenkul satın almaya karar vermeden önce mamaXO, seçtiğiniz yatırım yolunun, gayrimenkulün, zaman planlamasının ve satın alma sonrası yönetim modelinin Golden Visa hedeflerinize uygun olup olmadığını değerlendirmenize yardımcı olabilir.
Sıkça sorulan sorular
Yunanistan Golden Visa başvurumu uzaktan yapabilir miyim?
Biyometrik veri işlemleri hariç evet. Yunan avukatınıza verilen, kapsamı uygun şekilde düzenlenmiş bir vekâletname; AFM başvurusunu, gayrimenkul satın alma işlemlerini, belgelerin sunulmasını, başvurunun yapılmasını ve başvuru sonrasındaki yazışmaları kapsar. mamaXO ayrıca oturma izni kartlarını sizin adınıza teslim alır ve DHL veya FedEx aracılığıyla size gönderir. Biyometrik veri randevusu, Yunanistan'da şahsen bulunmanızı gerektiren tek adımdır.
Başvuru süreci ne kadar sürer?
Başvurunun yapılmasından oturma izni kartının alınmasına kadar geçen süre, ortalama 3-6 aydır. Sistemde oluşan birikmiş başvurular nedeniyle bu süre bazı durumlarda 12-14 aya kadar uzayabilir. 5275/2026 Sayılı Kanun uyarınca, kartın beş yıllık geçerlilik süresi, veriliş tarihinden itibaren başlar. Bu nedenle işlem süresindeki gecikmeler, oturma izninin geçerlilik süresini artık kısaltmaz.
Aile üyeleri birlikte başvuru yapabilir mi?
Evet. Yunanistan Golden Visa programı, aynı yatırım kapsamında eşi, 21 yaşın altındaki çocukları ve her iki eşin ebeveynlerini kapsayan üç kuşak aile modelini esas alır. Her aile üyesine ayrı bir oturma izni kartı düzenlenir.
Neden Yunanistan vergi kimlik numarasına (AFM) ihtiyacım var? Bu, Yunanistan'da vergi ödemem gerektiği anlamına mı geliyor?
Yunanistan vergi kimlik numarası (AFM), gayrimenkul satın alma sözleşmesi imzalamadan, banka hesabı açmadan veya elektrik, su ya da doğalgaz aboneliği başlatmadan önce alınması zorunlu olan bir numaradır. AFM sahibi olmak tek başına Yunanistan'da vergi mükellefiyeti doğurmaz. Yalnızca yılda 183 günden fazla süreyi Yunanistan'da geçirmeniz veya hayati menfaatlerinizin merkezinin Yunanistan'da bulunması hâlinde Yunanistan'da vergi mukimi olursunuz. Golden Visa yatırımcılarının büyük çoğunluğu, Yunanistan'da vergi mukimi olmadan AFM sahibi olur ancak Yunanistan kaynaklı gelirleri (örneğin gayrimenkulden elde edilen kira geliri) için yıllık vergi beyannamesi verir.
Gayrimenkulün mülkiyeti ne zaman bana devredilir?
Mülkiyet hakkı, Yunanistan'da noter huzurunda resmî senedin imzalanması ve ardından kadastro siciline (Ktimatologio) tescil edilmesiyle devredilir. Noter, tarafların kimliklerini doğrular, senedi yüksek sesle okur ve taraflar (veya vekâletnameyle temsil edilen temsilcileri) senedi imzalar. Kadastro siciline tescil, genellikle imzadan sonraki birkaç gün içinde tamamlanır ve yeni mülkiyet hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Resmî senet imzalanmadan önce ödenen rezervasyon depozitosu mülkiyet hakkını devretmez; mülkiyet yalnızca resmî senedin imzalanmasıyla devredilir.
Ödeme neden satıcının veya müteahhidin Yunanistan'daki banka hesabına yapılmalıdır?
Yunan vergi mevzuatı ve Golden Visa kuralları, yatırım tutarının tamamının Yunan bankacılık sistemi aracılığıyla doğrudan satıcının veya müteahhidin Yunanistan'daki banka hesabına ödenmesini gerektirir. Bu sayede, Göç ve İltica Bakanlığı'nın yatırımı doğrulamak, vergi idaresinin ise devir vergisini hesaplamak için kullanabileceği denetlenebilir bir belge zinciri oluşturulur. Offshore hesaplar, üçüncü kişiler aracılığıyla yapılan ödemeler veya nakit ödemeler, ödemenin doğrulanmasını zorlaştırabileceğinden Golden Visa başvurusunun reddedilmesine yol açabilir.
Vergiler, kadastro, noter, avukat ve devlet harçları ne zaman ödenir?
İşlem maliyetlerinin büyük bölümü resmî senet imzalanmadan önce (4. Adım) ödenir: Bunlar arasında satış bedelinin %3,09'u oranındaki gayrimenkul devir vergisi (veya yeni gayrimenkuller için %24 KDV; bu vergi hâlen 31 Aralık 2026 tarihine kadar askıya alınmıştır), yaklaşık %1-2 oranındaki noter ücretleri, yaklaşık %0,7 oranındaki kadastro ve tapu sicili ücretleri ile avukatın hizmet sözleşmesine göre belirlenen ücreti (genellikle %1-2) yer alır. Oturma iznine ilişkin devlet harçları ise ana başvuru sahibi için 2.000 €, bakmakla yükümlü olunan her bir kişi için 150 € ve kişi başına 16 € biyometrik işlem ücretinden oluşur ve başvuru yapılmadan önce (5. Adım) ödenir.
Oturma izni kartlarını kimler alır ve kartlar nasıl teslim edilir?
Yunanistan Göçmenlik Dairesi, ana başvuru sahibi ile başvuruya dâhil edilen her aile üyesi için ayrı bir oturma izni kartı düzenler. mamaXO, vekâletname kapsamında kartları Göçmenlik Dairesi'nden teslim alır ve DHL veya FedEx aracılığıyla bulunduğunuz adrese gönderir. Bu nedenle çoğu yatırımcının kartını teslim almak için Yunanistan'a yeniden gitmesine gerek kalmaz. Süreç boyunca şahsen yapılması zorunlu tek adım biyometrik veri randevusudur.
İlgili makaleler
- Yunanistan Golden Visa Programı için Asgari Yatırım Tutarı: Ayrıntılı Açıklama (2026)
- 2026'da Yunanistan Golden Visa Gayrimenkulü İçin Atina'nın En İyi Bölgeleri
- Yunanistan Golden Visa programında yasa değişiklikleri: neler değişti, ne zaman değişti
- Yunanistan ve Portekiz Golden Visa Programları: 2026'da Hangisi Kazanır?
mamaXO hakkında
mamaXO, Athens merkezli bir mülk ve Golden Visa operatörüdür. Bu rehber mamaXO editör ekibi tarafından hazırlanmış olup kurum içi hukuk, vergi ve mülk uzmanlarımız tarafından gözden geçirilmiştir. Yunan gayrimenkulüne yatırım yapan uluslararası yatırımcılar için doğru, kaynağa dayalı ve risk konusunda dürüst rehberlik sağlamaya odaklanıyoruz.Ekiple tanışın →