Yunanistan Golden Visa 2026: Yatırımcılar İçin Kapsamlı Rehber

Yunanistan, Avrupa'nın büyük ölçekli emlak yoluyla ikamet programı olan son ülkesidir. Bu 2026 rehberi, 400.000 € ve 800.000 €'luk mülk eşiklerini, dar 250.000 €'luk dönüşüm yolunu, aile dahil etmeyi, maliyetleri, zaman çizelgelerini ve değişen kuralları resmi kaynaklarla açıklar.

Indomio verilerine göre Yunanistan'da konut fiyatları Nisan 2026'da bir önceki yıla göre %6,3 arttı. İspanya'nın programını Nisan 2025'te kapatmasının ardından Yunanistan, Golden Visa programını değerlendiren AB dışı yatırımcılar için gayrimenkul yatırımı karşılığında oturma izni sunan son büyük Avrupa seçeneği hâline geldi.

Önemli Noktalar

Bu rehberin içeriği (İlgili bölüme gitmek için İçindekiler bölümünü kullanabilirsiniz)

• 2026 yılında Yunanistan Golden Visa programı nedir
• Kimler başvurabilir: yatırımcı, aile, bakmakla yükümlü olunan kişiler
• Yatırım seçenekleri ve asgari eşikler
• Gayrimenkul fiyatına ek toplam maliyetler
• Adım adım süreç ve zaman çizelgesi
• Nereden satın alınmalı: Atina ve diğer öncelikli bölgeler
• Avantajlar, ödünleşimler ve risklerin gerçeği
• Yunanistan ile Portekiz, İspanya, Kıbrıs, Malta ve BAE karşılaştırması
• İlk kez başvuranların en sık yaptığı hatalar
• Bundan sonra ne yapılmalı

2026'da Yunanistan Golden Visa programı nedir?

Yunanistan Golden Visa programı, yatırım karşılığında oturma izni veren bir programdır: şartları karşılayan bir Yunanistan gayrimenkulü ya da sermaye yatırımı karşılığında, AB vatandaşı olmayan kişilere 5 yıllık ve yenilenebilir bir oturma izni sağlar. Programın yasal dayanağı Yunanistan Göç Kanunu içinde yer alır; bugünkü yatırım eşiği yapısı 2024 reformuyla getirilmiş, uygulamaya ilişkin ayrıntılar ise son Bakanlık genelgesiyle netleştirilmiştir.

Bu program vatandaşlık değil, oturma izni verir. İzin size Yunanistan'da yaşama, 180 günlük herhangi bir dönemde 29 Avrupa ülkesini kapsayan Schengen Bölgesi içinde 90 gün seyahat etme ve aynı yatırım kapsamında yakın aile üyelerinizi de programa dâhil etme hakkı tanır. Tek başına Yunan vatandaşlığı kazandırmaz. Yunan vatandaşlığı yedi yıllık ayrı bir sürece tabidir; bu süreçte genellikle yılda 183 gün veya daha fazla fiilî bulunma, B1 seviyesinde Yunanca dil yeterliliği ve Yunan tarihi ile kültürü üzerine bir entegrasyon sınavını geçme şartı aranır.

Son dönemde neler değişti

2026 tablosunu şekillendiren üç reform şunlardır:

• 250.000 €'luk sabit gayrimenkul eşiği 1 Eylül 2024 tarihinde sona erdi. Konut seçeneklerinde artık varsayılan yapı, iki bölgeli sistemdir: B Bölgesi için 400.000 €, A Bölgesi için 800.000 €.
• 400.000 € ve 800.000 € kademelerinde edinilen gayrimenkuller, mevcut düzenlemeler ve Bakanlığın en son kılavuzu uyarınca kısa süreli kiralamaya (Airbnb, Booking.com, tatil kiralamaları) konu edilemez.
• 5275/2026 Sayılı Kanun ile birlikte oturma izni kartının beş yıllık geçerlilik süresi, artık başvurunun yapıldığı tarihten değil kartın verildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu düzenleme, birikmiş başvurular nedeniyle geciken kartların geçerlilik süresini fiilen kısaltan eski aksaklığı gidermektedir.

Kimler başvurabilir: yatırımcı, aile, bakmakla yükümlü olunan kişiler

Yunanistan Golden Visa programı; Yunanistan'da yasal olarak yatırım yapabilen, sabıka kaydı bulunmayan ve Yunanistan sınırları içinde geçerli özel sağlık sigortasına sahip olan, AB/AEA vatandaşı olmayan herkese açıktır. Yürürlükte olan tek istisna şudur: Yunanistan, 2022'den bu yana AB yaptırımları kapsamında Rusya ve Belarus vatandaşlarının yeni başvurularını askıya almıştır; mevcut hak sahipleri ise izinlerini yenileyebilmektedir. Yatırımcı için, kendi ülkesindeki reşit olma yaşını doldurmuş olmak dışında asgari yaş şartı ve dil şartı bulunmaz; uygun yatırım sürdürüldüğü sürece asgari kalış süresi yükümlülüğü de yoktur.

Üç kuşak aile modeli

Yunan mevzuatı, gayriresmî olarak "üç kuşak modeli" denen ve Avrupa'nın en kapsamlı aile çerçevelerinden biri sayılan bir yapı uygulamaktadır.

Başvuruya dâhil edilen her aile üyesi, ana başvuru sahibinin kartına bağlı olan ve onunla aynı tarihte geçerliliğini yitiren bireysel bir oturma izni kartı alır. İlk başvuru sırasında hazır olmayan aile üyeleri, sonradan Yunanistan'ın aile birleşimi süreciyle de eklenebilir.

Her üye için apostilli ve yeminli tercümesi yapılmış medeni duruma ilişkin belgeler (evlilik, doğum), her yetişkin için sabıka kaydı bulunmadığını gösteren bir belge ve Yunanistan sınırları içinde geçerli özel sağlık sigortası gerekir. Bakmakla yükümlü olunan yetişkinlerde bağımlılığın ispatına ilişkin şartlar son reformlarla değişmiştir; evli olmayan büyük çocukların ya da mali durumu karmaşık olan ebeveynlerin yer aldığı dosyaları, belgeleri toplu olarak hazırlamaya başlamadan önce bir Yunan göçmenlik avukatına ön değerlendirme yaptırın. Tam belge paketini aşağıdaki süreç bölümünde bulabilirsiniz.

Yatırım seçenekleri ve asgari eşikler

Yatırım eşiğini belirleyen unsur, neredeyse tamamen gayrimenkulün Yunanistan'ın hangi bölgesinde alındığıdır.

Gayrimenkul yatırım seçenekleri

https://datawrapper.dwcdn.net/eTamb/1/ - Görselleştirmenize bağlantı

A Bölgesi ve B Bölgesi için iki kural birlikte geçerlidir:

• Tek mülk kuralı. Eşiğin tamamı tek bir gayrimenkulle karşılanmalıdır; birkaç küçük gayrimenkule bölünemez.
• En az 120 m². Gayrimenkulün iç alanı en az 120 m² olmalıdır. Bakanlığın güncel kılavuzu bunu yalnızca kullanılabilir iç alan olarak tanımlar: balkonlar, ayrı tapulu otoparklar ve depo birimleri asgari alana sayılmaz.

250.000 €'luk özel kategori

250.000 €'luk daha düşük eşik, yalnızca iki dar kapsamlı gayrimenkul durumunda geçerliliğini korur:

• Ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi. Kullanım değişikliğinin, oturma izni başvurusu yapılmadan önce tamamlanmış olması gerekir; Bakanlığın mevcut genelgesine göre bu dönüşümün 5 Nisan 2024 tarihinden sonra gerçekleşmiş olması da şarttır. Söz konusu tarihte hâlihazırda konut olan gayrimenkuller, şartları karşılamak amacıyla önce ticari gayrimenkule, ardından yeniden konuta dönüştürülemez.
• Tescilli veya koruma altındaki binaların restorasyonu.

Yatırımcıların sıklıkla gözden kaçırdığı bir nokta var: 250.000 €'luk dönüşüm kategorisi kapsamında bir izin verildiğinde, bu avantajlı eşik söz konusu gayrimenkul için "kullanılmış" sayılır. Aynı gayrimenkulü sonradan satın alacak AB dışı bir alıcının, bölgesine göre 400.000 € veya 800.000 € eşiğini karşılaması gerekir. 250.000 €'luk eşik, gayrimenkulle birlikte devredilmez.

Yunanistan'da girişim yatırımı seçeneği

2024 girişim yatırımı seçeneği kapsamında, Ulusal Girişim Sicili'ne (Elevate Greece) kayıtlı bir Yunan girişimine yatırılan 250.000 €, istihdam yaratma koşulları karşılandığı takdirde Golden Visa hakkı doğurur.

Gayrimenkul dışı sermaye seçenekleri

Sermaye seçenekleri, tapu ve 120 m² kaynaklı karmaşıklığı ortadan kaldırır; buna karşılık gayrimenkul sahipliğinden vazgeçmeniz pahasına piyasa ve likidite riskini beraberinde getirir. Bu seçenekler, AB üyesi olmayan yatırımcıların çoğunun Yunanistan programından beklediği ikinci ev kullanımıyla nadiren örtüşür.

Gayrimenkul fiyatına ek toplam maliyetler

Gayrimenkul fiyatı, bütçenin yalnızca bir kalemidir. Bir aile başvurusunda gerçekçi toplam maliyet, gayrimenkul fiyatına %7-12 oranında ek masrafın eklenmesiyle bulunur.

Devlet harçları ve işlem ücretleri

• Başvuru ücreti: ana başvuru sahibi başına 2.000 €, bakmakla yükümlü olunan her kişi için 150 €.
• Biyometrik işlem ücreti: aile üyesi başına 16 €.
• Yenileme ücretleri: beş yılda bir, ilk devlet harçlarıyla aynı tutarda.

Satın alma sırasındaki işlem maliyetleri

• Devir vergisi: ikinci el gayrimenkullerde beyan edilen değerin %3,09'u; KDV'ye tabi bir müteahhitten alınan yeni gayrimenkullerde %24 KDV. Son mevzuat uyarınca KDV uygulaması 31 Aralık 2026 tarihine kadar askıya alınmıştır; bu nedenle her iki rakamı da vermeden önce, başvuru tarihinde askıya alma uygulamasının hâlâ yürürlükte olup olmadığını teyit edin.
• Noter ücretleri: gayrimenkul değerinin %1 ila %2'si arasında değişir.
• Tapu sicili / kadastro sicili (Ktimatologio): gayrimenkul değerinin %0,7'si.
• Gayrimenkul durum tespiti için hukuki ücretler: gayrimenkul değerinin %1 ila %2'si arasında değişir; standart bir dosyada bu genellikle 5.000 € ile 15.000 € arasına denk gelir.
• Golden Visa durum tespiti ve başvurusu için hukuki ücretler: başvuru sahibi sayısına bağlı olarak genellikle 3.000 € ile 12.000 € arasında değişir.

Belge masrafları

• Her aile üyesi için apostilli belgeler ve onaylı Yunanca çeviriler.
• Vekâletname (POA) hazırlanması ve noter tasdiki; sürecin herhangi bir bölümü uzaktan yürütülecekse olmazsa olmazdır.
• Her aile üyesi için Yunanistan sınırları içinde geçerli özel sağlık sigortası primleri.

Sürekli yükümlülükler

• Yıllık emlak vergisi (ENFIA).
• Uygulandığı hâllerde bina bakım ve kat mülkiyeti aidatları.
• Yunanistan'da vergi mukimliği doğması hâlinde vergi beyannamesi verilmesi. Bu yükümlülük genellikle bir takvim yılında Yunanistan'da fiilen 183 günden fazla kalındığında doğar.

Örnek bütçe hesabı

400.000 €'luk B Bölgesi seviyesinde, satın alma fiyatının üzerine hukuki masraflar, vergiler, noter, tapu, çeviriler ve başvuru ücretleri dâhil 30.000 € - 48.000 € tutarında bir edinim aşaması maliyeti öngörün. 800.000 €'luk A Bölgesi'nde aynı kalemler 56.000 € - 96.000 € aralığına çıkar. Kesin rakam; seçtiğiniz hukuk müşavirine, gayrimenkulün vergi matrahına ve işlemde KDV mi yoksa devir vergisi mi uygulandığına göre değişir. 250.000 €'luk ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi seviyesinde ise satın alma bedeline ek olarak 17.000 € ile 30.000 € arasında bir edinim aşaması maliyetini (hukuki masraflar, vergiler, noter, tapu, çeviriler, başvuru ücretleri) hesaba katın.

Kendi durumunuz için hızlı bir tahmin mi istiyorsunuz? Golden Visa uygunluk kontrolümüzle, olası yatırım seçeneğini, zaman çizelgesini ve gerekli belge paketini üç dakikadan kısa sürede görebilirsiniz.

Adım adım süreç ve zaman çizelgesi

Yunanistan Golden Visa süreci aşamalı ilerler; ancak aşamalar birbirini katı bir sırayla izlemez. Bazı aşamalar örtüşür, belge toplama işi de gayrimenkul aramasıyla paralel yürür.

Standart süreç

1. Aşama - Hazırlık ve gayrimenkul arama (1-3. haftalar). Yunanistan vergi numaranızı (AFM) alın, bir Yunan göçmenlik avukatıyla anlaşın ve aday gayrimenkulleri kısa listeye alın. Hangi bölgenin geçerli olduğunu ve 120 m² ile tek mülk kurallarının karşılandığını; 250.000 €'luk bir aday gayrimenkul söz konusuysa bunun yerine ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesine ilişkin şartların sağlandığını teyit edin.

2. Aşama - Gayrimenkul satın alımı (3-8. haftalar). Tapu ve vergi durumuna ilişkin hukuki durum tespitini tamamlayın, ön satış sözleşmesini imzalayın, resmî senedi Yunanistan'da bir noter huzurunda düzenletin, ödemeyi gerçekleştirin ve devri kadastro siciline tescil ettirin.

3. Aşama - Başvurunun sunulması (8-10. haftalar). Belge paketini hazırlayın: apostilli doğum ve evlilik belgeleri, onaylı Yunanca çeviriler, sabıka kaydı bulunmadığını gösteren belgeler, sağlık sigortası belgeleri, tapu senedi ve fon varlığını kanıtlayan belgeler. Ardından oturma izni başvurunuzu Yunanistan göçmenlik makamlarına sunun.

4. Aşama - Biyometrik veriler (3-6. aylar). Biyometrik veri randevusuna Yunanistan'da şahsen katılın. Uzaktan tamamlanamayan tek adım budur. Randevunun, başvurunun yapılmasından itibaren altı ay içinde tamamlanması gerekir.

5. Aşama - Bakanlık incelemesi (6-12. aylar). Göç Bakanlığı dosyayı inceler ve ek bilgi talebinde bulunabilir. Bu taleplere Yunan avukatınız aracılığıyla gecikmeden yanıt verin.

6. Aşama - Kartın verilmesi (9-12. aylar). Ana başvuru sahibine 5 yıllık oturma izni kartı, başvuruya dâhil edilen her aile üyesine ise ayrı bir oturma izni kartı düzenlenir. 5275/2026 Sayılı Kanun uyarınca beş yıllık süre artık başvurunun sunulduğu tarihten değil, kartın verildiği tarihten itibaren işler.

Gerçekçi zaman çizelgesi

Kamuya açık kaynaklar geniş bir zaman aralığına işaret ediyor. Kaynakları yeterli bölgelerde çalışan deneyimli avukatlar aracılığıyla yapılan başvurular yaklaşık dört ayda sonuçlandı. En sık telaffuz edilen standart süre altı ila dokuz aydır. Birikmiş iş yüküne takılan dosyalarda ise süre on iki ila on dört ayı buldu. 2024 sonu itibarıyla Bakanlık 9.289 başvuru almış, buna karşılık yalnızca 1.617 izin düzenlemişti; bekleyen dosya sayısının yaklaşık 50.000 olduğu tahmin ediliyor. İlk Golden Visa başvuruları 2024'teki 9.391'den 2025'te 6.978'e geriledi; bu gerilemeyi kısmen, Eylül 2024'teki eşik değişikliği öncesinde yaşanan son tarih yoğunluğu açıklıyor.

Uzaktan tamamlanamayan tek adım

Biyometrik verilerin toplanması Yunanistan'da şahsen yapılmalıdır. Geri kalan her işlem (gayrimenkul satın alımı, başvurunun sunulması, ek bilgi taleplerine yanıt verilmesi) vekâletnameyle bir Yunan avukat üzerinden yürütülebilir. Biyometrik verilerin, başvurunun yapılmasından itibaren altı ay içinde sunulması gerekir.

Belge paketi: temel liste

• Her başvuru sahibi için geçerli pasaport.
• Gerekli olduğu durumlarda apostilli ve yeminli tercümesi yapılmış doğum ve evlilik belgeleri.
• Her aile üyesi için Yunanistan sınırları içinde geçerli sağlık sigortası poliçesi.
• Gayrimenkul satın alma sözleşmesi ve kadastro sicilinden alınmış tapu senedi örneği.

Nereden satın alınmalı: Atina ve diğer öncelikli bölgeler

Yunanistan'a ilk kez giren AB dışı yatırımcıların çoğu için Atina, tek bir pratik nedenle ilk tercihtir: likidite. Atina'nın uzun süreli kiralama piyasası ülkenin en büyüğüdür; kısa süreli kiralama yasağının uygulandığı A ve B Bölgesi gayrimenkullerinde kira getirisini ayakta tutan da budur. Büyük şehirlerde uzun süreli kira getirileri yaklaşık %3 - %6 bandındadır. Turistik bölgelerle tarihsel olarak anılan %6 ila %8 seviyesindeki daha yüksek getiri bantları ise yeni Golden Visa stokunda artık mümkün değildir; çünkü kısa süreli kiralama yasağı yalnızca uzun süreli kiralama üzerinden modelleme yapmaya izin verir.

Selanik, A Bölgesi'nin standart alternatifidir. Yunanistan'ın ikinci büyük şehri olan Selanik'in kiralama piyasası Atina'ya kıyasla daha küçüktür; buna karşılık 120 m² şartını karşılayan stokta giriş fiyatları daha düşüktür. Mikonos ve Santorini, ada statüleri nedeniyle A Bölgesi kapsamındadır ve kira getirisi arayan yatırımcılardan çok, ikinci ev sahibi olmak isteyenlerin ilgisini çeker. B Bölgesi'ndeki konumlar (Attica ve Selanik dışındaki Yunanistan anakarası ile daha küçük adalar) 400.000 €'luk eşiğe erişim sağlar; ancak burada kiralama likiditesi düşer, yeniden satış süreleri uzar.

2026'da sahada gözlemlediğimiz tablo

Golden Visa talebinin yapısı son 24 ayda, programın önceki beş yılının tamamında değiştiğinden daha fazla değişti. Nisan 2024'ten önce başvuru sahipleri genellikle portföy kurardı: kişisel kullanım için küçük bir sahil dairesi, uzun süreli kiralama için Atina'da ikinci bir daire, bazen de 250.000 €'luk eşiğe ulaşmak üzere birleştirilen üç ayrı gayrimenkul. İşin insani tarafı görünürdü; müşteriler uçakla gelir, daireleri gezer, tatillerinin nasıl geçeceğini hayal ederdi. Vize yalnızca bir çerçeveydi; asıl karar ise gerçek hayata dair bir gayrimenkul kararıydı. Emlakçıların, müteahhitlerin ve avukatların piyasadaki hareketliliği de bu bağlılık düzeyini yansıtırdı.

2024 yılında bu eğilim tersine döndü. 250.000 €'luk eşik yalnızca Atina merkezinin dışındaki tek bir gayrimenkul için geçerli hâle gelince, başvuru sahipleri dar bir güney ve batı banliyö kuşağında (Pire, Glyfada, Korydallos, Egaleo, Peristeri) yoğunlaştı; bu semtler hem coğrafi istisnayı karşılıyor hem de Atina bölgesindeki konumu ve metro erişimini koruyordu. Mevcut 800.000 €/400.000 € yapısı kesinleşmeden önceki 9-12 aylık dönemde, yeni gayrimenkullerin büyük bölümü bu bölgelerdeki müteahhitlerde toplandı. Tarihî merkezde stok tutanlar ise farklı bir modele yönelmek zorunda kaldı ve çoğu bunu yaptı: uygulama kuralları tam olarak netleşmeden önce bile, ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi seçeneği en bariz sonraki hamleydi.

2026 yılının en dikkat çekici gelişmesi, coğrafi ağırlık merkezinin yeniden Atina'nın merkezine kaymış olmasıdır. Dönüşüm seçeneği, yani eski ticari gayrimenkullerin konut birimlerine çevrilmesi, programın yıllardır yeterli yatırım almayan merkezî bölgelere kaynak çekme yönündeki özgün politika amacına doğrudan hizmet ediyor. 2024'te banliyölere yönelen yoğun talep, o günün kuralları içinde mantıklıydı. Bugün 2023'te rağbet görmeyen merkezî bölgeler yeniden gündemde ve yeni alıcılar 2024'tekilerle aynı profilde değil.

Değişmeyen birkaç husus da var. Bankacılık ve fon kaynağına ilişkin belge gereklilikleri eskisine göre daha karmaşık değil. Ortadan kalkan bir unsur ise 2024 öncesinde birçok alıcıyı çeken, kısa süreli kiralamalara dayalı hızlı ve yüksek getirili yaklaşımdır. Atina'nın veya sahil bölgelerinin kısa süreli kiralama açısından uzun süreli kiralamaya kıyasla neden cazip olduğunu gösteren hesap 2026'da artık yapılamıyor; alıcılar da bunun farkında.

Değişmekte olan son husus, piyasanın kendisi. 2026'nın alıcıları 2023'tekilere kıyasla daha temkinli. Eşik fiyat aralığındaki gayrimenkuller önceden inceleniyor, teslim takvimi ve yeniden satış likiditesi sorgulanıyor, danışmanlar verdikleri sözlerin sayısına göre değil itibarlarına göre seçiliyor. 2026'da pek çok kişi, yoğun pazarlama dönemlerinin abartılı getiri vaatlerine, gerçekçi olmayan tamamlanma tarihlerine ve yeniden satışa ilişkin belirsiz varsayımlara yol açtığını deneyimiyle biliyor. 2026'da hâlâ faaliyet gösteren operatörler ise programı tek bir işlem olarak değil, çok yıllı bir proje olarak ele alıyor. Beklenti şişkinliğindeki bu azalma, gelecekteki yatırımcılar için oldukça faydalı bir eğilimdir.

Avantajlar, ödünleşimler ve risklerin gerçeği

İznin sağladıkları

• Beş yıllık yenilenebilir oturma izni; şartları karşılayan yatırım korunduğu sürece süresiz olarak yenilenir.
• Schengen seyahat hakkı: 180 günlük herhangi bir dönemde, 29 Avrupa ülkesinde 90 güne kadar seyahat.
• Aynı yatırım kapsamında aile üyelerinin de dâhil edilmesi; bakmakla yükümlü olunan kişiler için ayrı başvuru ya da ayrı eşik şartı yoktur.
• Oturma izninin korunması için asgari kalış süresi şartının bulunmaması (vatandaşlık, fiilen bulunma ağırlıklı ayrı bir süreçtir).
• Bir Yunan şirketinden temettü alma hakkı.
• Özel sağlık ağının yanı sıra Yunanistan kamu sağlık sistemi (ESY) ve eğitim sisteminden yararlanma imkânı.

Dikkate alınması gereken, ancak dayanak yapılmaması gereken vergi hususları

Yunanistan Golden Visa programıyla birlikte sıkça anılan iki Yunan vergi rejimi vardır; ancak bunlar otomatik avantaj değil, ayrı başvuru gerektiren tercihlerdir. Biri, belirli uygunluk kriterlerine tabi olarak yabancı kaynaklı gelire yıllık 100.000 € tutarında sabit vergi uygulayan Yunanistan non-dom rejimi; diğeri ise ayrı bir hüküm kapsamında yurt dışı emeklilik gelirlerine tanınan %7'lik sabit orandır. Bunların hiçbiri Golden Visa'nın kendisiyle birlikte kendiliğinden gelmez; herhangi bir tercihte bulunmadan önce vergi mukimliğini tetikleyen unsurları, başvuru sahibinin kendi ülkesindeki mevzuatla birlikte değerlendirin.

İznin sağlamadıkları

• Yunan vatandaşlığı: fiilen ülkede bulunma şartıyla yedi yıllık yasal ikamet, B1 seviyesinde Yunanca bilgisi ve entegrasyon sınavı gerektirir.
• Yunanistan'da çalışan olarak çalışma hakkı: bunun için ayrı bir çalışma izni gerekir.
• Yatırım sürdürülmeden kalıcı oturma hakkı: şartları karşılayan varlığı yenisiyle değiştirmeden satarsanız, izin bir sonraki yenilemede geçerliliğini yitirir.

Gerçek riskler

• Kural değişikliği riski. Yunanistan Golden Visa kuralları son yıllarda, 2024 ve 2025'te yapılan değişikliklerle evrildi; ileride de politika kaymaları yaşanabileceğini hesaba katın. Kural değişikliğinden önce satın alınan gayrimenkuller genellikle mevcut haklarını korur; ancak geçiş korumasının uygulanacağını, ilgili reform özelinde teyit etmeden asla varsaymayın.
• Likidite riski. Tek mülk şartı ile kısa süreli kiralama yasağı bir araya gelince yatırım, uzun süreli konut kiralama piyasasında yoğunlaşır.
• Bankacılık ve uyum sürtünmesi. Sınır ötesi fon kaynağı belgelendirmesi, sürecin en yavaş işleyen kısmıdır. Sermaye taahhüt edilmeden önce alıcı bankanın standartlarını bir avukatla birlikte değerlendirin.
• Birikmiş iş yükü riski. Sistemin bazı noktalarında sorunsuz başvurular bile on iki aylık sürelere ulaştı.

Bu program kimler için uygun değildir

• Temel hedefi beş yıl içinde vatandaşlık almak olan kişiler: Yunanistan'daki süreç bundan daha yavaş işler.
• Şartları karşılayan gayrimenkulü turistik getiri amacıyla kısa süreli kiralamayı planlayan yatırımcılar; çünkü 2024 sonrası A ve B Bölgesi stokunda kısa süreli kiralama yasaktır.
• Gayrimenkulü oturma izni süresi boyunca elinde tutmak istemeyen kişiler. Bu, kısa vadeli alım satım stratejisi değildir.

2026'da Yunanistan ve alternatifleri

Avrupa'da yatırım karşılığı oturma izni veren programlar son iki yılda belirgin biçimde daraldı.

İspanya'nın programı kapatması ve Portekiz'in doğrudan gayrimenkul yatırımını kaldırmasıyla Yunanistan, ölçekli işleyen son büyük AB gayrimenkul yatırımı karşılığı oturma izni programı hâline geldi. 2025 ve 2026 yıllarında Atina'da görülen yatırımcı talebindeki yön değişiminin büyük bölümünü tek başına bu etken açıklıyor. BAE "Golden Visa" programı ise bambaşka bir konudur: gerçekten BAE'de oturma izni isteyenler için işe yarar, ancak amaç AB içinde serbest dolaşım ya da zaman içinde AB vatandaşlığına uzanan bir güzergâhsa ikame değildir. Kıbrıs ve Malta hâlâ seçenek olmayı sürdürüyor; ancak sundukları belirli avantajlar (Kıbrıs'ın işlem hızı, Malta'nın istikrarı) daha dar kiralama piyasalarıyla ve Kıbrıs örneğinde yalnızca uzun dönem oturma izniyle Schengen erişiminin bulunmamasıyla dengeleniyor.

İlk kez başvuranların en sık yaptığı hatalar

Golden Visa dosyalarındaki en maliyetli hatalar, farklı yatırımcı profillerinde tekrar ediyor. Sermaye hareket etmeden önce bunların önüne geçmekte fayda var.

1. 250.000 €'ya odaklanmak

250.000 €'luk sabit konut seçeneği 1 Eylül 2024 tarihinde sona erdi. "250.000 €'luk Golden Visa gayrimenkulü" ifadesiyle karşılaştığınızda, bunun gerçekten 9/2024 Sayılı Genelge kapsamında bir dönüşüm ya da koruma altındaki bina restorasyonu olup olmadığını teyit edin.

2. Yatırımı iki daha ucuz gayrimenkule bölmek

Tek mülk kuralı 400.000 € için de 800.000 € için de geçerlidir. İki adet 200.000 €'luk daire, güncel mevzuat kapsamında uygun bir yatırım oluşturmaz.

3. Kısa süreli kiralama getirisi amacıyla satın almak

2024 sonrası A Bölgesi ve B Bölgesi gayrimenkulleri kısa süreli kiralamada kullanılamaz. 50.000 € para cezası ve oturma izninin iptali mevcut Golden Visa çerçevesine yazılmış olup Bakanlığın en son genelgesiyle de pekiştirilmiştir.

4. 120 m² şartını yanlış hesaplamak

Asgari alan, kullanılabilir iç alandır. Balkonlar, ayrı tapulu otoparklar ve depo birimleri bu hesaba girmez. Pazarlama broşürlerinde ise bazen giriyor.

5. Fon kaynağına ilişkin hazırlığı atlamak

Birçok dosyada darboğaz Bakanlık değil, bankadır. Herhangi bir para transferi başlatmadan önce alıcı bankanın fon kaynağı standartlarını değerlendirin. Kontrolleri "gönderen" banka yapar; gayrimenkul bedelini kendi ülkenizden ödeme seçeneğiniz varsa bu mantığı gözetin.

6. Süreleri kesin kabul etmek

Başvuru sürecinde en iyi senaryo dört aydır; gerçekçi planlama varsayımı ise rezerv payıyla birlikte altı ila dokuz aydır.

Bundan sonra ne yapılmalı

Bulunduğunuz noktaya göre önünüzde üç seçenek var:

• Henüz araştırma aşamasındasınız. Erken aşamadasınız ve hâlâ bilgi topluyorsunuz. Güncel yatırım eşiklerini ve bölge haritasını inceleyin, gerçekçi bir bütçeye göre birkaç semti kısa listeye alın ve hedef bir zaman çizelgesi belirleyin. Tahmin yürütmekle uğraşmak istemiyorsanız bütçenizi ve hedefinizi mamaXO'ya iletin; uygun bölgeleri ve gayrimenkulleri sizin için biz kısa listeye alalım.
• Programları karşılaştırıyorsunuz. Yunanistan ile diğer alternatifler arasında kararsızsınız. Kısa listenizdeki seçenekleri eşik, uygunluk, işlem süresi ve politika istikrarı açısından yan yana karşılaştırın. Yukarıdaki alternatifler tablosu bir başlangıç noktasıdır, ülkeye özgü danışmanlığın yerini tutmaz; bu nedenle Yunanistan'ın sizin durumunuza gerçekte ne kadar uyduğunu mamaXO ile konuşun.
• Devam etmeye hazırsınız. Sermayeniz, net bir bölge tercihiniz ve hedef zaman çizelgeniz var. Bir sonraki adım, bir Yunan göçmenlik avukatıyla çalışmaya başlamak, aday gayrimenkulleri 120 m² ve tek mülk kurallarına göre ön elemeden geçirmek ve gerektiğinde ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesini yürütmektir. mamaXO tam olarak bunu baştan sona üstlenir; bize ulaşın, gerisini biz halledelim.

Sıkça sorulan sorular

2026 yılında Yunanistan Golden Visa için ne kadar yatırım yapmam gerekiyor?

Şartları karşılayan asgari gayrimenkul yatırımı şöyledir: 250.000 €'luk indirimli eşik yalnızca ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi ve 5100/2024 Sayılı Kanun'un 64. Maddesi kapsamındaki tescilli binaların restorasyonu için geçerliliğini korur. 250.000 €'luk sabit konut yatırımı seçeneği 1 Eylül 2024 tarihinde sona ermiştir. Bunların dışında B Bölgesi'nde (Attica ve Selanik dışındaki Yunanistan'ın büyük kısmı) 400.000 €, A Bölgesi'nde (Attica, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu yaklaşık 3.100'ün üzerindeki adalar) ise 800.000 € gerekir.

AB vatandaşı olmayanlar Yunanistan Golden Visa programına doğrudan başvurabilir mi?

Evet, tek bir istisnayla. Program; Yunanistan'da yasal olarak yatırım yapabilen, sabıka kaydı bulunmayan ve Yunanistan sınırları içinde geçerli sağlık sigortasına sahip olan, AB/AEA vatandaşı olmayan herkese açıktır. Ancak Yunanistan, 2022'den bu yana AB yaptırımları kapsamında Rusya ve Belarus vatandaşlarının yeni (ilk) Golden Visa başvurularını askıya almıştır. Mevcut hak sahipleri izinlerini yenileyebilir; yaptırım kapsamında olmayan bir ülkenin ikinci pasaportuna sahip başvuru sahipleri de başvurabilir. Fon kaynağına ilişkin standartlar ve banka hesabı açma süreçleri başvuru sahibinin profiline göre değişir; sermaye transfer edilmeden önce bunları bir Yunan avukatla ve alıcı bankayla önden netleştirin.

Yunanistan Golden Visa süreci genellikle ne kadar sürer?

Bir başvuru için standart tahmini süre altı ila dokuz aydır. İyi hazırlanmış dosyalarda süreç, en iyi senaryoda yaklaşık dört ayda tamamlandı. Birikmiş iş yükünden etkilenen dosyalar ise on iki ila on dört ay sürdü. Planlamanızı kesin bir tarih yerine koşullu aralıklar üzerinden yapın. Biyometrik verilerin, başvurudan sonraki altı ay içinde Yunanistan'da şahsen verilmesi gerektiğini de göz önünde bulundurun.

Eşimi ve çocuklarımı tek bir başvuruya dâhil edebilir miyim?

Evet. Yunanistan Golden Visa programı üç kuşak aile modelini esas alır. Tek bir başvuru; eşi veya kayıtlı partneri, 21 yaşın altındaki çocukları (evli olmayan ve mali açıdan bağımlı çocuklarda, mevcut Bakanlık kılavuzuna tabi olarak 24 yaşına kadar) ve temel uygunlukta mali bağımlılık şartı aranmadan her iki eşin ebeveynlerini kapsayabilir. Aile üyeleri daha sonra aile birleşimi yoluyla da eklenebilir.

Gayrimenkul satın alma bedelinin dışında toplam maliyetler nelerdir?

Standart bir aile başvurusunda gayrimenkul fiyatının üzerine %7 - %12 oranında bütçe ayırmanız gerekir. Başlıca kalemler şunlardır: devir vergisi (%3,09), noter ücretleri (%1 - %2), kadastro sicili kaydı (%0,7), hukuki durum tespiti (%1 - %2, genellikle 5.000 € - 15.000 €), apostilli çeviriler, ana başvuru sahibi başına 2.000 € ve aile üyesi başına 150 € başvuru ücreti, biyometrik işlem ücretleri (kişi başına 16 €), özel sağlık sigortası, gayrimenkul satın alımına ilişkin durum tespiti için avukat ücreti ve Golden Visa başvurusu için göçmenlik avukatı ücreti. Sürekli masraflar arasında ise yıllık emlak vergisi (ENFIA), bakım giderleri, sigorta yenilemeleri ve Yunanistan'da verilen vergi beyannamesi yer alır.

Başladıktan sonra kurallar veya yatırım eşikleri değişebilir mi?

Evet. Son Bakanlık kılavuzuna göre Yunanistan Golden Visa kuralları 2024 ve 2026 yıllarında önemli ölçüde değişti; eşikler yeniden değişebilir. Bunun iki pratik sonucu vardır: on yıllık bir elde tutma kararını yalnızca bugünkü eşiklere dayandırmayın ve bir kararın dayandığı her hukuki varsayımı tarihiyle birlikte kayda geçirin. Kural değişikliğinden önce edinilmiş gayrimenkuller genel olarak satın alındıkları tarihte sahip oldukları hakları korudu (geçmiş reformlarda uygulanan geçiş koruması budur); ancak ilgili reform özelinde teyit almadan bunun her durumda geçerli olduğunu varsaymayın.

Yunanistan'da ikamet ile vatandaşlık arasındaki fark nedir?

Golden Visa'nın verdiği şey ikamettir: Schengen hareketliliği, aile kapsaması ve asgari kalış zorunluluğu bulunmayan, beş yıllık ve yenilenebilir bir izin. Vatandaşlık ise yedi yıllık ayrı bir süreçtir; Yunanistan'da fiilen bulunmayı (genellikle yılda 183 gün veya daha fazla), B1 seviyesinde Yunanca dil yeterliliğini ve Yunan tarihi ile kültürüne ilişkin bir entegrasyon sınavını gerektirir. Oturma izni tek başına, vatandaşlık sürecinden geçilmeden asla pasaporta dönüşmez.

Sonuç

2026 yılında Yunanistan Golden Visa programı, piyasada kalan son büyük ölçekli AB gayrimenkul yatırımı karşılığı oturma izni programıdır ve işletme kuralları iki yıl öncesine kıyasla daha sıkıdır. AB üyesi olmayan yatırımcıların çoğu için doğru yaklaşım, gayrimenkulü satın almadan önce hesabı yapmaktır: bölge ve ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi eşikleri, 120 m² ve tek mülk uyumu. 2026'da "250.000 €'luk Golden Visa" vaadini, kanıtlanması gereken bir iddia olarak değerlendirin.

mamaXO ekibiyle Golden Visa strateji görüşmesi için randevu alın Sermayenizi yatırmadan önce, Yunanistan odaklı bir operatörle bütçenizi, hedef bölgenizi ve size uygun yasal seçeneği değerlendirin.

Yazar hakkında

Bu rehberi mamaXO Yayın Ekibi hazırlamıştır; kaynak olarak yayımlanmış Yunanistan Göç Kanunu (5038/2023 Sayılı Kanun), 5100/2024 Sayılı Kanun (64. Maddesi), 5275/2026 Sayılı Kanun, 5162/2024 Sayılı Kanun (44. Maddesi), Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı'nın 9/2024 Sayılı Genelgesi ile Yunanistan Merkez Bankası ve Yunan İstatistik Kurumu'nun güncel piyasa verileri esas alınmıştır. mamaXO, AB üyesi olmayan yatırımcılara Yunanistan gayrimenkul ve Golden Visa sürecinin tamamında destek verir: gayrimenkul bulma, durum tespiti ve uzun vadeli işletme.

Önemli not Bu makale, Mayıs 2026 itibarıyla kamuya açık yasal kaynaklara dayanılarak hazırlanmıştır ve Yunanistan Golden Visa programına ilişkin genel bir özet niteliği taşır. Hukuki veya vergisel danışmanlık değildir. Yunanistan'ın göçmenlik, gayrimenkul ve vergi mevzuatı değişebilir; [5275/2026 Sayılı Kanun](https://www.kodiko.gr/nomothesia/document/1279125/nomos-5275-2026) ile [9/2024 Sayılı Genelge](https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2024/10/9%CE%95%CE%B3%CE%BA%CF%8D%CE%BA%CE%BB%CE%B9%CE%BF%CF%82-Golden-24.9.2024-FINAL.pdf) bunun güncel örnekleridir. Kendi durumunuz için hukuki ve göçmenlik konularında lisanslı bir Yunan avukata, vergi mukimliği ve çifte vergilendirme anlaşmalarıyla ilgili konularda ise kendi ülkenizdeki yetkin bir vergi uzmanına danışmanızı öneririz. mamaXO, strateji görüşmesi kapsamında sizi güvenilir Yunan hukuk müşavirleriyle buluşturabilir.

Kaynaklar

• Yunanistan Göç Kanunu, 5038/2023 Sayılı Kanun (değişikliklerle birlikte).
• 5100/2024 Sayılı Kanun, 64. Maddesi - gayrimenkul temelli Golden Visa için eşik yapısı ve kiralama kullanımı çerçevesi.
• 5275/2026 Sayılı Kanun - oturma izni kartının geçerlilik süresinin, kartın düzenlendiği tarihten itibaren hesaplanması.
• 5162/2024 Sayılı Kanun, 44. Maddesi - Yunan girişimlerine yatırım seçeneği.
• 9/2024 Sayılı Genelge, Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı (25 Eylül 2024) - eşiklere, tek mülk kuralına ve 120 m² hesabına ilişkin uygulama açıklamaları.
• Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı, program kılavuzu, migration.gov.gr.
• Yunanistan Merkez Bankası, Gayrimenkul Piyasası İstatistikleri, Yunanistan Merkez Bankası.
• Yunan İstatistik Kurumu (ELSTAT), ulusal hesaplar ve turizm istatistikleri.
• Spitogatos, üç aylık konut ilan fiyatı raporları.
• Yunanistan Turizm Bakanlığı, yıllık turizm geliri rakamları.

İlgili makaleler

• Yunanistan Golden Visa Programı için Asgari Yatırım Tutarı: Ayrıntılı Açıklama (2026)
• 2026 Yunanistan Golden Visa Başvuru Süreci: Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Adım Adım Rehber
• 2026'da Yunanistan Golden Visa Gayrimenkulü İçin Atina'nın En İyi Bölgeleri
• Yunanistan Golden Visa programında yasa değişiklikleri: neler değişti, ne zaman değişti
• Yunanistan ve Portekiz Golden Visa Programları: 2026'da Hangisi Kazanır?

mamaXO hakkında

mamaXO, Athens merkezli bir gayrimenkul ve Golden Visa operatörüdür. Bu rehber, mamaXO editör ekibi tarafından hazırlanmış olup kurum içi hukuk, vergi ve gayrimenkul uzmanlarımız tarafından gözden geçirilmiştir. Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları için doğru, kaynak destekli ve risk konusunda dürüst rehberlik sağlamaya odaklanıyoruz.Ekiple tanışın →