«Золотая виза» Греции или Португалии: какая программа выигрывает в 2026 году?

Сравнительный анализ программ «Золотая виза» Греции и Португалии в 2026 году: что еще можно купить, стоимость каждой программы, требования к проживанию, путь к гражданству, скорость обработки заявок и налогообложение, чтобы вы могли понять, что именно подходит для ваших планов.

Две знаменитые «Золотые визы» больше не предлагают одно и то же. Иллюстративное изображение, сгенерировано ИИ.

Многие годы инвестор, которому нужна была европейская «Золотая виза», сравнивал прежде всего две страны: Грецию и Португалию. Сегодня это уже не сравнение одного и того же. Португалия закрыла маршрут через покупку недвижимости в 2023 году, а в 2026 году удвоила срок, необходимый для получения гражданства. Греция маршрут через недвижимость сохранила, минимального срока пребывания не требует и рассматривает заявления за несколько месяцев. Ниже честное и актуальное сравнение: стоимость, недвижимость, обязательное время в стране, путь к паспорту и то, кому какая программа реально подходит сейчас. Это общая информация, а не юридическая консультация.

Главное

Можно ли всё ещё купить недвижимость под «Золотую визу»?

В этом главное отличие, и для большинства людей именно оно решает исход сравнения. В Португалии уже нельзя. Маршрут через недвижимость закрыли в октябре 2023 года, и новый заявитель не получит визу, купив квартиру, дом или коммерческий объект в любой части страны. «Золотая виза» Португалии теперь держится на инвестиционных фондах и пожертвованиях. В Греции по-прежнему можно. Недвижимость остаётся основным маршрутом, а подходящий по требованиям объект даёт вам осязаемый актив, который можно сдавать в долгосрочную аренду. Для инвестора, которому нужны и ВНЖ, и недвижимость, разница не мелкая деталь, а суть всего решения.

Сколько стоит каждая программа?

На бумаге входные суммы похожи, но покупаете вы за них совершенно разные вещи.

• Греция: недвижимость. 250 000 евро за перевод коммерческого помещения в жилое или реставрацию объекта культурного наследия, 400 000 евро за стандартный объект в большей части страны или 800 000 евро в зоне повышенного спроса, согласно Закону 5100/2024. Порог нужно закрыть одним объектом площадью не менее 120 квадратных метров. Исключение составляет маршрут переоборудования за 250 000 евро, где ограничений по площади нет.
• Португалия: без недвижимости. Примерно от 250 000 евро на пожертвование в культуру или культурное наследие, 500 000 евро в подходящий инвестиционный фонд, который не владеет недвижимостью, либо 500 000 евро в капитал компании с созданием десяти рабочих мест. Вы получаете ВНЖ, но не португальский актив, в котором можно жить или который можно сдавать.

Минимальная цифра в обоих случаях похожа, около 250 000 евро, но в Греции на эти деньги вы покупаете квартиру, а в Португалии та же сумма уходит в безвозвратное пожертвование. Греческие пороги подробно разобраны в нашем гиде по минимальным инвестициям.

Сколько времени нужно проводить в стране?

Обе программы необременительны, португальская чуть мягче. В Греции минимального срока пребывания нет вообще: ВНЖ сохраняется, даже если вы не заезжаете в страну между продлениями. Португалия просит примерно семь дней в первый год и по четырнадцать дней за каждый следующий двухлетний период. Инвестору, которому нужны только статус и свобода поездок, подойдут обе программы, при этом Греция не требует буквально ничего.

Сколько лет занимает путь к гражданству?

Именно здесь Португалия резко изменилась в 2026 году, и именно в этой части многие онлайн-гиды сейчас устарели. Долгие годы Португалия давала гражданство через пять лет, и это было одним из её главных козырей. Закон о гражданстве, подписанный в мае 2026 года, удвоил квалификационный срок до десяти лет для большинства заявителей. Принципиально важно и то, что отсчёт проживания теперь идёт с даты выдачи ВНЖ, а не с даты подачи заявления. С учётом португальских задержек в рассмотрении документов юристы называют реалистичным срок примерно от девяти до тринадцати лет. Греция даёт гражданство после семи лет легального проживания при условии владения греческим на уровне B1 и прохождения интеграционного теста. Роли поменялись: более короткий и понятный путь к паспорту ЕС теперь предлагает именно Греция, хотя за него придётся выучить язык и по-настоящему интегрироваться, а мягкие требования к присутствию в Португалии оборачиваются куда более долгим ожиданием. Полную картину по Греции, включая реформы 2026 года, вы найдёте в нашем гиде по изменениям законодательства.

Насколько быстро идёт процесс и что с налогами?

По скорости Греция выигрывает уверенно. Греческую «Золотую визу» часто выдают за несколько месяцев, а португальская программа растягивается на год и дольше и упирается в хорошо задокументированную иммиграционную очередь. Налоговые льготы есть у обеих стран, но устроены они по-разному. В Греции работает режим non-dom: фиксированный налог 100 000 евро в год на весь зарубежный доход на срок до пятнадцати лет, плюс отдельная фиксированная ставка 7 % на зарубежные пенсии для пенсионеров, которые переносят налоговое резидентство. Знаменитый португальский режим NHR (non-habitual resident) закрыли для новых участников в начале 2025 года и заменили более узкой льготой для высококвалифицированных профессий, так что широкой налоговой льготы, которая привлекала в Португалию многих переезжающих, больше нет.

Греция и Португалия: сравнение в одной таблице

Так какая программа подходит именно вам?

Всё сводится к тому, чего вы на самом деле ждёте от программы.

• Выбирайте Грецию, если вам нужна виза, обеспеченная недвижимостью, с реальным активом и арендным доходом, если важны самый быстрый путь к ВНЖ, отсутствие обязательного присутствия в стране и более короткий путь к гражданству и если вас устраивает, что вход в престижные районы Афин теперь стоит 800 000 евро, а маршрут за 250 000 евро означает настоящий объект переоборудования.
• Выбирайте Португалию, если вы готовы обойтись без собственной недвижимости, предпочитаете инвестицию через фонд или пожертвование, цените чуть более мягкое требование присутствия и спокойно относитесь к долгому, теперь примерно десятилетнему пути к гражданству, потому что вам достаточно ВНЖ и доступа в Шенгенскую зону.

Для большинства тех, кто ищет именно покупку недвижимости вместе с европейским ВНЖ, факты 2026 года однозначно указывают на Грецию, потому что Португалия такого сочетания больше не предлагает вовсе.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли всё ещё получить «Золотую визу» Португалии через недвижимость?

Нет. Португалия исключила недвижимость из программы в октябре 2023 года. Новые заявители идут через фонды, пожертвования или инвестиции в компании, но не через недвижимость.

Какая «Золотая виза» дешевле: греческая или португальская?

Минимальная цифра в обоих случаях около 250 000 евро, но в Греции на эти деньги вы покупаете подходящий по требованиям объект, а в Португалии речь идёт о безвозвратном пожертвовании в культуру. Стандартный португальский маршрут через фонд стоит 500 000 евро.

У какой программы короче путь к гражданству?

Теперь у Греции. В Греции срок составляет семь лет. Португалия в 2026 году перешла на десять лет с отсчётом от выдачи ВНЖ, поэтому реальное ожидание ближе к десятилетию.

Обязательно ли жить в одной из этих стран?

В Греции требования к минимальному пребыванию нет. Португалия просит примерно семь дней в году. Оба требования необременительны.

Какую «Золотую визу» быстрее получить?

Греческую, с большим отрывом. В Греции обычно уходит несколько месяцев, в Португалии год и больше, и там значительная очередь.

Какая программа лучше для инвестора в недвижимость?

Однозначно греческая, потому что в Португалии маршрута через недвижимость больше нет вовсе. За греческим ВНЖ стоит реальный актив, который приносит доход.

Что делать дальше

Если вам нужен европейский ВНЖ, обеспеченный недвижимостью, такую возможность даёт только Греция, и вопрос сводится к тому, какой порог и какой район подходят именно вам. Наш полный гид по «Золотой визе» Греции описывает весь процесс, гид по минимальным инвестициям объясняет три пороговых уровня, а обзор лучших районов Афин показывает, где сосредоточены переоборудования за 250 000 евро. mamaXO работает именно с маршрутом переоборудования в центре Афин: мы проверяем, что объект действительно соответствует требованиям, и дальше ведём его в долгосрочном управлении. Чтобы обсудить вашу ситуацию, свяжитесь с нами.

О mamaXO

mamaXO является оператором недвижимости и «Золотой визы» в Афинах. Материал подготовлен редакцией mamaXO и проверен нашими штатными специалистами по праву, налогам и управлению недвижимостью. Мы создаём точный, подкреплённый официальными источниками и честный по рискам контент для иностранных инвесторов в греческую недвижимость. [Познакомиться с командой →]

Источники

• Закон 5100/2024, статья 64 (пороги и правила греческой «Золотой визы»), kodiko.gr.
• Министерство миграции и убежища Греции, Golden Visa.
• Португалия: маршрут через недвижимость отменён законом «Mais Habitação» 2023 года. Закон о гражданстве, удвоивший срок для получения гражданства, подписан Президентом 3 мая 2026 года (Presidência da República / Diário da República).

Похожие статьи

→ «Золотая виза» Греции: полный гид → Минимальные инвестиции: разбор → Изменения законодательства о «Золотой визе» → Лучшие районы Афин → Ошибки, которых стоит избегать