Минимальный порог инвестиций для «Золотой визы» Греции: подробный разбор (2026)

Реальный минимум для получения «Золотой визы» в Греции в 2026 году составляет 250 000 евро, но только в двух узких случаях: переоборудование коммерческой недвижимости или реставрация зданий, имеющих статус памятника архитектуры. Для большинства покупателей эта сумма составляет 400 000 евро, либо 800 000 евро в зонах с высоким спросом. В этом руководстве объясняются пороговые значения, правила и реальная стоимость.

У каждого инвестора греческой «Золотой визы» первый вопрос одинаковый: какова минимальная сумма входа. Честный ответ по состоянию на 2026 год выглядит так: порогов по недвижимости три, 250 000 евро, 400 000 евро и 800 000 евро, и какой из них действует в вашем случае, зависит от того, что и где вы покупаете. Порог 250 000 евро никуда не делся и действительно остаётся самым низким входом в программу, но прежней открытой дверью, какой он был до сентября 2024 года, он уже не является. В этом руководстве мы разбираем каждый порог во всех деталях: кто действительно подходит под самый низкий, какие правила действуют для недвижимости и сколько всё это стоит сверх цены покупки. Это общая информация, а не юридическая консультация, поэтому свой случай стоит сверить с греческим юристом по иммиграционным вопросам.

Ключевые выводы

Каков минимальный порог инвестиций для «Золотой визы» Греции?

Для маршрута через недвижимость программа теперь работает по трём порогам, установленным Законом 5100/2024 (статья 64), который внёс поправки в Миграционный кодекс, Закон 5038/2023. Чаще всего неправильно понимают самый низкий порог, поэтому с него и начинается таблица:

Таким образом, 250 000 евро действительно являются настоящим минимумом, но речь идёт об исключении с условиями, а не об общей цене входа. Заголовок «Золотая виза Греции от 250 000 евро», который вы встретите на других сайтах, честен только в том случае, если объект действительно подпадает под один из двух вариантов ниже.

Что представляет собой вариант за 250 000 евро и подойдёт ли ваш объект?

В этой части стоит разобраться как следует, потому что на ней спотыкается большинство объявлений «за 250 000 евро». Сниженный порог сохраняется только для двух случаев:

• Перевод коммерческого помещения в жилое. Объект, который использовался в нежилых целях, переводится в жилой фонд. Смену назначения нужно юридически завершить до подачи заявления на ВНЖ, и, согласно министерскому Циркуляру 9/2024, перевод должен был состояться после 5 апреля 2024 года. Квартиру, которая на эту дату уже была жилой, нельзя просто переоформить на бумаге.
• Реставрация здания, внесённого в список памятников или охраняемого как объект наследия. Охраняемое здание, которое отреставрировали или реконструировали, и здесь тоже нужен один объект.

Инвесторов подводят два момента. Во-первых, право на сниженный порог 250 000 евро закрепляется за объектом один раз: после выдачи вашего ВНЖ оно считается использованным, поэтому следующему покупателю той же квартиры из страны вне ЕС придётся выходить на порог 400 000 или 800 000 евро, установленный для зоны этого объекта. Скидка по цепочке не передаётся. Во-вторых, и вот здесь главная проверка, многие объекты, которые рекламируют как «до 250 000 евро под „Золотую визу“», оказываются обычными жилыми квартирами и не подходят вовсе. Задача не в том, чтобы найти дешёвую квартиру, а в том, чтобы подтвердить, что конкретный объект действительно соответствует правилам перевода или реставрации. Речь идёт о юридической и технической проверке, а не о ценнике.

Когда применяются пороги 400 000 и 800 000 евро?

Это стандартные пороги для жилой недвижимости, и разделяет их география:

• 800 000 евро, зона повышенного спроса. Весь административный регион Аттика, куда входят Афины и Пирей, а также район Салоник, Миконос, Санторини и любой остров с населением свыше 3 100 человек. Если ваш объект расположен в пределах Больших Афин, для него действует порог 800 000 евро.
• 400 000 евро, вся остальная страна. Материковая Греция за пределами этой зоны и небольшие острова.

Для обоих порогов действуют одни и те же два условия. Во-первых, сумму нужно набрать одним объектом, поэтому две квартиры по 200 000 евро не складываются в подходящую покупку за 400 000 евро. Во-вторых, у этого объекта должно быть не менее 120 квадратных метров полезной внутренней площади. Балконы, отдельно оформленные парковочные места и кладовые в эти 120 квадратных метров не засчитываются. У варианта перевода за 250 000 евро, напротив, минимальной площади нет.

Можно ли пройти по программе без покупки недвижимости?

Да. У «Золотой визы» есть и варианты с вложением капитала. Они полезны, если вы хотите ВНЖ без владения греческой недвижимостью, хотя большинство инвесторов по-прежнему выбирают недвижимость ради второго дома. Основные варианты:

Варианты с вложением капитала избавляют от сложностей с правом собственности и от требования 120 квадратных метров, но вместо вложения в недвижимость вы берёте на себя рыночный риск и риск ликвидности, а жилья такие варианты не дают. Для большинства инвесторов из стран вне ЕС маршрут через недвижимость по-прежнему отвечает их цели.

Что можно делать с недвижимостью, а что нельзя?

Объект по «Золотой визе» является долгосрочным активом, а не бизнесом на туристической аренде. По Закону 5100/2024 недвижимость, приобретённая через программу, не может использоваться для краткосрочной аренды в экономике совместного потребления, никаких Airbnb и Booking. Разрешено жить в ней самому или сдавать по долгосрочному договору. Объект, переведённый из коммерческого назначения, также не может стать офисом или филиалом компании. Нарушение запрета на краткосрочную аренду грозит штрафом 50 000 евро и аннулированием ВНЖ, поэтому долгосрочная аренда является и законным, и разумным вариантом. Именно она защищает вашу доходность в центральных районах Афин, где сосредоточены объекты перевода за 250 000 евро. Как этот доход учитывается по правилам 2026 года, разбирает наш материал о сборе арендной платы в Греции.

Сколько это реально стоит сверх порога?

Порог задаёт сумму самой инвестиции, а не итоговый счёт. Для стандартной семейной заявки стоит закладывать примерно 7–12 % сверх цены недвижимости на саму сделку и оформление визы. Основные статьи:

• Налог на переход права собственности: 3,09 % от налогооблагаемой стоимости объекта.
• Нотариус и реестр: нотариальные сборы около 1–2 %, плюс регистрация в кадастре около 0,7 %.
• Юридическая проверка (due diligence): обычно 1–2 % от стоимости объекта за полноценную проверку права собственности и соответствия требованиям «Золотой визы».
• Пошлины за заявление и биометрию: 2 000 евро за основного заявителя, 150 евро за каждого иждивенца и по 16 евро за сдачу биометрии, плюс переводы документов с апостилем.

При покупке за 400 000 евро дополнительные расходы составят примерно от 28 000 до 48 000 евро, при покупке за 800 000 евро от 56 000 до 96 000 евро. Их стоит заложить в план с самого начала, а не узнавать о них уже у нотариуса.

Какой минимум подходит именно вам?

Если ваша цель самый низкий возможный вход и вас устраивает центр Афин, изучать стоит вариант перевода за 250 000 евро. Здесь важно, чтобы объект действительно подходил под правила, и именно эту часть нужно проверять, а не предполагать. Если вы хотите простую покупку жилой недвижимости, понятным путём будут 400 000 евро вне зоны повышенного спроса или 800 000 евро внутри неё, одним объектом площадью более 120 квадратных метров. А если вы хотите ВНЖ вообще без управления недвижимостью, вам может подойти вариант с вложением капитала. Пятилетняя карта ВНЖ, кстати, теперь, в соответствии с Законом 5275/2026, действует с даты выдачи, а не с момента подачи заявления.

Часто задаваемые вопросы

Какой самый дешёвый способ получить «Золотую визу» Греции?

Минимальная сумма составляет 250 000 евро: через перевод коммерческого помещения в жилое, реставрацию здания-памятника либо через вариант одобренного стартапа за те же 250 000 евро. Старый единый порог 250 000 евро для любой жилой недвижимости перестал действовать 1 сентября 2024 года.

«Золотая виза» Греции всё ещё доступна за 250 000 евро?

Только в этих конкретных случаях. Для стандартной покупки жилой недвижимости минимум составляет 400 000 евро, а в зоне повышенного спроса 800 000 евро. Любую «квартиру за 250 000 евро под „Золотую визу“» стоит проверять, а не принимать на веру.

В каких районах нужны 800 000 евро?

Весь регион Аттика, включая Афины и Пирей, а также район Салоник, Миконос, Санторини и острова с населением свыше 3 100 человек. Везде за пределами этой зоны действует порог 400 000 евро.

Можно ли сложить два объекта, чтобы выйти на порог?

Нет. Сумму нужно набрать одним объектом. Две квартиры поменьше не складываются в подходящую покупку.

Можно ли сдавать объект по «Золотой визе» через Airbnb?

Нет. Краткосрочная аренда для недвижимости по «Золотой визе» запрещена. Можно жить в объекте самому или сдавать его по долгосрочному договору.

Сколько закладывать сверх порога инвестиций?

Около 7–12 % от цены недвижимости на налоги, нотариуса, реестр, юридическую проверку и пошлины за заявление.

Что делать дальше

Определите, какой порог отвечает вашей цели и месту покупки, а затем попросите юриста подтвердить детали до перевода денег, и прежде всего то, что объект за 250 000 евро действительно подпадает под правила перевода или реставрации. mamaXO занимается ровно этим: находит и проверяет объекты перевода в центре Афин, которые действительно соответствуют правилам 250 000 евро, а затем управляет ими в формате долгосрочной аренды, поскольку краткосрочная аренда исключена. Для полной картины начните с нашего руководства по «Золотой визе» Греции, а чтобы увидеть, где находятся объекты перевода за 250 000 евро, посмотрите наш обзор лучших районов Афин. Для оценки конкретного объекта свяжитесь с нами.

Источники

• Закон 5100/2024, статья 64 (пороги инвестиций «Золотой визы» и запрет краткосрочной аренды), kodiko.gr.
• Закон 5038/2023 (Миграционный кодекс), kodiko.gr.
• Закон 5275/2026 (пятилетний срок с даты выдачи карты), kodiko.gr.
• Циркуляр 9/2024, Министерство миграции и убежища (пороги, правила одного объекта и перевода), migration.gov.gr.

Статьи по теме

→ «Золотая виза» Греции: полное руководство → Лучшие районы Афин для «Золотой визы» → Процесс подачи заявления шаг за шагом → Кто из семьи имеет право на ВНЖ → Ошибки, которых стоит избегать

О mamaXO

• Процесс подачи заявки на получение «Золотой Визы» Греции в 2026 году: пошаговое руководство для инвесторов
• Лучшие районы Афин для покупки недвижимости под программу “Золотая Виза” Греции в 2026 году
• Изменения законодательства о «Золотой визе» Греции: что и когда изменилось
• «Золотая виза» Греции или Португалии: какая программа выигрывает в 2026 году?