Изменения законодательства о «Золотой визе» Греции: что и когда изменилось

Закон о Золотой визе Греции претерпел больше изменений между 2024 и 2026 годами, чем за предыдущее десятилетие. В этом руководстве рассматриваются новые пороговые значения зон в 400 000 евро и 800 000 евро, запрет на краткосрочную аренду, узкое исключение по конвертации в размере 250 000 евро и пятилетний отсчет, начинающийся с момента выдачи карты.

Любое руководство по греческой «Золотой визе», написанное до 2024 года, стоит читать с осторожностью: почти всё, что касается цены, с тех пор изменилось. Примерно за год программа ушла от фиксированного входного порога в 250 000 евро, который держался десятилетие, к ступенчатой системе с верхней планкой 800 000 евро. Одновременно появились новые правила о том, что можно покупать и как это можно использовать. Ещё одна реформа 2026 года исправила порядок отсчёта срока действия карты ВНЖ. В этой статье собрана простая хронология: что изменилось, когда, по какому закону и что это значит, если вы присматриваетесь к программе сейчас. Перед вами общая информация, а не юридическая консультация.

Ключевые факты

В чём главное изменение греческой «Золотой визы»?

В цене. Примерно десять лет минимум составлял фиксированные 250 000 евро за любой подходящий объект в любой точке Греции. Этот период закончился. Сначала, в 2023 году, объявили первое повышение до 500 000 евро в престижных районах, а в 2024 году программа перешла на трёхуровневую систему, привязанную к местоположению, в соответствии с Законом 5100/2024 (статья 64): 800 000 евро в зоне повышенного спроса, 400 000 евро на остальной территории Греции и 250 000 евро только для двух узких категорий недвижимости. Новый режим в полном объёме применяется к заявкам с 1 сентября 2024 года.

Что стало со знаменитой входной ценой в 250 000 евро?

Она не исчезла, но сфера её применения резко сузилась. Порог в 250 000 евро теперь работает только в двух случаях: объект, переведённый из коммерческого использования в жилое, или реставрация здания, внесённого в список памятников архитектуры. И в том, и в другом случае порог должен быть достигнут одним объектом. Фиксированные 250 000 евро за обычную жилую квартиру остались в прошлом. Есть и отдельный вариант за 250 000 евро, не связанный с недвижимостью: инвестиция в одобренный греческий стартап. Поэтому формулировка «Золотая виза от 250 000 евро» в объявлении верна только тогда, когда объект действительно подпадает под правила переоборудования или реставрации. Именно эту деталь стоит проверить, а не принимать на веру. Подробно мы разбираем её в нашем руководстве по минимальной инвестиции.

Какие ещё правила изменились в 2024 году?

Закон 5100/2024 не ограничился пересмотром цен программы. Вместе с ним появились три условия:

• Правило одного объекта. Порог должен быть достигнут одним объектом недвижимости. Объединить несколько квартир поменьше, чтобы набрать нужную сумму, больше нельзя.
• Минимум 120 квадратных метров. Для вариантов за 400 000 евро и 800 000 евро у объекта должно быть не менее 120 квадратных метров полезной внутренней площади. Для варианта переоборудования за 250 000 евро ограничения по площади нет.
• Запрет краткосрочной аренды. Недвижимость, приобретённую по «Золотой визе», нельзя сдавать в краткосрочную аренду, никакого Airbnb. Долгосрочная аренда и личное использование разрешены, а нарушение правила грозит штрафом и потерей ВНЖ.

Эти требования на практике уточнил Циркуляр 9/2024 Министерства миграции и убежища. В частности, он установил, что перевод коммерческого помещения в жилое должен быть завершён после 5 апреля 2024 года и до подачи заявления на ВНЖ.

Что изменилось в 2026 году?

Реформа 2026 года была процедурной, а не финансовой. По Закону 5275/2026 срок действия пятилетнего вида на жительство теперь отсчитывается с даты выдачи карты, а не с даты подачи заявления. Это решило реальную проблему, которая возникала в годы больших очередей: ожидание задержавшейся карты съедало часть пятилетнего срока действия. Закон также упорядочил процедуру продления и пакет документов на воссоединение семьи. Важно, что инвестиционные пороги он не тронул: суммы 400 000 евро, 800 000 евро и 250 000 евро за переоборудование, установленные в 2024 году, по-прежнему в силе.

Хронология изменений

Вся последовательность коротко:

Что это значит, если вы подаёте заявление сейчас?

Планируйте по действующим правилам, а не по старым заголовкам. Фиксированный вариант за 250 000 евро закрыт. Поэтому порог для стандартной покупки жилой недвижимости составляет 400 000 евро за пределами зоны повышенного спроса или 800 000 евро внутри неё, и речь идёт об одном объекте площадью не менее 120 квадратных метров. Сумма 250 000 евро относится только к настоящему переводу коммерческого помещения в жилое или к реставрации здания-памятника. Что бы вы ни купили, сдавать объект в краткосрочную аренду нельзя. Пятилетний срок теперь отсчитывается с выдачи карты, поэтому задержка в рассмотрении больше не сокращает срок вашего ВНЖ. Но темп рассмотрения заявки по-прежнему задаёт запись на сдачу биометрии.

Что может измениться дальше?

Честно говоря, никто не может гарантировать стабильность программы, которая менялась так сильно. Но сегодняшние сигналы говорят скорее о преемственности, чем о закрытии. Пороги в реформе 2026 года сознательно оставили без изменений. На уровне ЕС сохраняется общее пристальное внимание к схемам «ВНЖ за инвестиции», а жилищные проблемы Греции удерживают программу в политической повестке. Планов закрыть её при этом никто не объявлял. К тому же Испания и Португалия закрыли у себя вариант получения ВНЖ через недвижимость, и на этом фоне Греция осталась одним из главных доступных вариантов в Европе. Разумная трактовка: правила на сегодня устоялись, и точечные операционные правки вероятнее, чем ещё один пересмотр цен.

Часто задаваемые вопросы

«Золотая виза» Греции всё ещё стоит 250 000 евро?

Для стандартной покупки жилья нет. С 1 сентября 2024 года порог 250 000 евро действует только для перевода коммерческого помещения в жилое или реставрации здания-памятника, плюс отдельный вариант с одобренным стартапом. Общий минимум составляет 400 000 евро или 800 000 евро.

Когда вырос минимальный порог греческой «Золотой визы»?

Главное изменение вступило в силу 1 сентября 2024 года по Закону 5100/2024. До него, в 2023 году, порог впервые подняли до 500 000 евро в престижных районах.

Какова минимальная инвестиция сейчас?

800 000 евро в зоне повышенного спроса (весь регион Аттика, включая Афины, а также Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением свыше 3 100 человек), 400 000 евро на остальной территории Греции и 250 000 евро только для случаев переоборудования или реставрации.

Менялись ли правила «Золотой визы» в 2026 году?

Да, но в процедурной части. Закон 5275/2026 установил отсчёт срока пятилетнего ВНЖ с выдачи карты и упростил продления. Инвестиционные пороги не менялись.

Можно ли по-прежнему сдавать недвижимость по «Золотой визе» в краткосрочную аренду?

Нет. После реформы 2024 года недвижимость, приобретённую по «Золотой визе», нельзя сдавать в краткосрочную аренду. Вы можете пользоваться ею сами или сдавать в долгосрочную аренду.

Закроет ли Греция свою «Золотую визу»?

Объявленных планов закрытия нет. Программа остаётся под пристальным вниманием ЕС, но продолжает работать и сейчас входит в число главных оставшихся в Европе способов получить ВНЖ через недвижимость.

Что делать дальше

Если вы взвешиваете участие в программе, отталкивайтесь от действующих правил и от порога, который отвечает вашей цели, а не от устаревшего руководства. Наше руководство по минимальной инвестиции разбирает три уровня и объясняет, кто подходит под вариант за 250 000 евро, а полное руководство по греческой «Золотой визе» охватывает весь процесс. mamaXO работает именно с вариантом переоборудования за 250 000 евро в центре Афин: мы подтверждаем, что объект действительно соответствует правилам, а затем долгосрочно им управляем. Чтобы обсудить конкретный случай, свяжитесь с нами.

Источники

• Закон 5100/2024, статья 64 (пороги «Золотой визы», правило одного объекта, 120 м², запрет краткосрочной аренды), kodiko.gr.
• Закон 5038/2023 (Миграционный кодекс), kodiko.gr.
• Закон 5275/2026 (отсчёт пятилетнего срока с выдачи карты, продления), kodiko.gr.
• Циркуляр 9/2024, Министерство миграции и убежища (практические разъяснения), migration.gov.gr.

Статьи по теме

→ «Золотая виза» Греции: полное руководство → Минимальная инвестиция: подробный разбор → Лучшие районы Афин для «Золотой визы» → Процесс подачи заявления шаг за шагом → Ошибки, которых стоит избегать

О mamaXO

• Минимальный порог инвестиций для «Золотой визы» Греции: подробный разбор (2026)
• Процесс подачи заявки на получение «Золотой Визы» Греции в 2026 году: пошаговое руководство для инвесторов
• Лучшие районы Афин для покупки недвижимости под программу “Золотая Виза” Греции в 2026 году
• «Золотая виза» Греции или Португалии: какая программа выигрывает в 2026 году?