«Золотая виза» Греции 2026: полное руководство для инвесторов

Греция — последняя крупная европейская программа получения вида на жительство через недвижимость. В этом руководстве 2026 года объясняются пороги стоимости недвижимости в 400 000 и 800 000 евро, ограниченный маршрут за 250 000 евро, включение членов семьи, расходы, сроки и правила, которые изменились, с использованием официальных источников.

Согласно данным Indomio, в апреле 2026 года цены на жилую недвижимость в Греции выросли на 6,3 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Для инвесторов из стран, вне ЕС, заинтересованных в получении «Золотой визы», Греция становится последней крупной программой получения ВНЖ за инвестицию в недвижимость в Европе после закрытия программы Испании в апреле 2025 года.

Ключевые факты

Что содержит данное руководство

• Что такое «Золотая виза» Греции в 2026 году
• Кто имеет право на получение ВНЖ: основной инвестор, семья, иждивенцы
• Варианты инвестирования и минимальные пороги
• Расходы помимо покупки недвижимости
• Пошаговый процесс и сроки
• Где приобрести недвижимость: Афины и другие приоритетные районы
• Преимущества, компромиссы и реальные риски
• Греция по сравнению с Португалией, Испанией, Кипром, Мальтой и ОАЭ
• Распространенные ошибки
• Что делать дальше

Что такое «Золотая виза» Греции в 2026 году?

«Золотая виза» Греции это программа получения ВНЖ за инвестиции, которая предоставляет гражданам стран, не входящих в ЕС, 5-летний возобновляемый вид на жительство в Греции в обмен на приобретение недвижимости в Греции или инвестиций в страну. Программа регулируется Миграционным кодексом Греции, при этом текущая структура пороговых значений была изменена реформой 2024 года, детали разъяснены в последнем циркуляре министерства.

Речь идет о виде на жительство, не о гражданстве. Вид на жительство дает право проживать в Греции, путешествовать по Шенгенской зоне в течение 90 дней в любой 180-дневный период по 29 европейским государствам, а также включить ближайших родственников в ту же инвестиционную заявку. Сам по себе ВНЖ не предоставляет греческое гражданство. Получение греческого гражданства это отдельный семилетний процесс, требующий значительного физического присутствия в стране (как правило, 183 или более дней в году), владения греческим языком на уровне B1, а также сдачи интеграционного теста по истории и культуре Греции.

Что изменилось за последнее время

Три правила определяют любой план на 2026 год:

• Фиксированный порог стоимости недвижимости в 250 000 евро был отменен 1 сентября 2024 года. Двухзонная структура (зона B, 400 000 евро / зона A, 800 000 евро) теперь является стандартом для программ по приобретению жилой недвижимости.
• Недвижимость, приобретенная по порогам в 400 000 евро и 800 000 евро, не может использоваться для краткосрочной аренды (Airbnb, Booking.com, аренда на время отпуска) в соответствии с действующими нормами и последними рекомендациями министерства.
• В соответствии с Законом 5275/2026 пятилетний срок действия виды на жительство теперь отсчитывается с даты выдачи документа, а не с даты подачи заявления. Это устранило несовершенство системы, которое фактически сокращало срок действия ВНЖ из-за задержек в рассмотрении заявлений до введения реформы

Кто имеет право на получение ВНЖ: инвестор, семья, иждивенцы

Греческая «золотая виза» доступна любому гражданину страны, не входящей в ЕС/ЕЭЗ, который может на законных основаниях инвестировать в Грецию, не имеет судимостей и обладает частной медицинской страховкой, действующей на территории Греции. Действует одно исключение: с 2022 года в рамках санкций ЕС Греция приостановила приём новых заявок от граждан России и Беларуси, при этом действующие держатели могут продлевать визу. Минимальный возраст не ограничивается возрастом совершеннолетия в стране происхождения, нет требований к знанию языка, а также нет требований по минимальному сроку пребывания для инвестора при условии сохранения инвестиции.

Правило трех поколений

Греческое законодательство использует одну из самых инклюзивных в Европе систем включения членов семьи, неофициально называемую «моделью трех поколений».

Каждый включенный в заявление член семьи получает индивидуальный ВНЖ, привязанный к карте основного заявителя и истекающую одновременно с ней. Члены семьи также могут быть добавлены позднее в рамках процедуры воссоединения семьи в Греции, если они не были добавлены в первоначальном заявлении.

Каждому члену семьи необходимы заверенные апостилем и переведенные присяжным переводчиком документы о гражданском состоянии (свидетельство о браке, свидетельство о рождении), справка об отсутствии судимости для каждого взрослого, а также частная медицинская страховка, действующая на территории Греции. В связи с недавними реформами изменились требования к подтверждению иждивенчества взрослых иждивенцев. Дела о детей старшего возраста, не состоящих в браке или родителей, финансовое положение которых является сложным, следует предварительно согласовать перед полным сбором документов.

Полный перечень документов описан ниже.

Инвестиционные программы и минимальные пороги

Пороги зависят почти исключительно от того, в каком регионе Греции вы приобретаете недвижимость.

Пути инвестирования в недвижимость

https://datawrapper.dwcdn.net/eTamb/1/, ссылка на вашу визуализацию

К зоне A и зоне B применяются два правила:

• Правило единого объекта недвижимости. Полный порог должен соблюдаться одним объектом недвижимости, а не распределен между несколькими меньшими.
• Минимальная площадь 120 м². Площадь внутренних помещений объекта недвижимости должна составлять не менее 120 м². Согласно действующим рекомендациям министерства, под этим следует понимать исключительно полезную площадь внутренних помещений: балконы, парковочные места с отдельным правом собственности или кладовые помещения не учитываются при подсчете минимальной площади.

Специальный порог в 250 000 евро

Более низкий порог в 250 000 евро сохраняется только для двух узких случаев:

• Переоборудование коммерческих помещений в жилые. Изменение назначения должно быть завершено до подачи заявления на получения ВНЖ, и в соответствии с действующим циркуляром Министерства переоборудование должно произойти не раньше 5 апреля 2024 года. Недвижимость, которая на эту дату уже являлась жилой, не может быть переоборудована в коммерческую, а затем обратно, чтобы начать соответствовать требованиям.
• Реставрация зданий, внесенных в список памятников архитектуры или находящихся под охраной как культурное наследие.

Важное замечание, которое застает инвесторов врасплох: как только разрешение выдано по схеме перепрофилирования с порогом в 250 000 евро, этот льготный порог считается «использованным» в отношении данного объекта. Последующий покупатель из-за пределов ЕС, приобретающий тот же объект, должен соответствовать порогу в 400 000 или 800 000 евро для данной зоны. База в 250 000 евро не передается вместе с объектом.

Программа для греческих стартапов

В рамках программы инвестиций в стартапы 2024 года вложение 250 000 евро в греческий стартап, зарегистрированный в Национальном реестре стартапов (Elevate Greece), дает право на получение «золотой визы» при соблюдении условий по созданию рабочих мест.

Пути, не связанные с недвижимостью

Пути инвестирования, не связанные с недвижимостью позволяют избежать сложностей с правом собственности на недвижимость и ограничением площади в 120 м². Однако появляются сторонние риски, связанные с рынком и ликвидностью. Также, они редко подходят для использования в качестве второго дома, что большинство инвесторов из стран вне ЕС ожидает от данной греческой программы.

Расходы помимо покупки недвижимости

Стоимость недвижимости это лишь одна статья в бюджете. Реальная общая стоимость для семьи, подающей заявку = стоимость недвижимости + 7–12 % в сопутствующих расходов, описанных ниже

Государственные сборы за обработку документов

• Плата за подачу заявления: 2 000 евро за основного заявителя и 150 евро за каждого иждивенца.
• Сборы за биометрические данные: 16 евро за каждого члена семьи.
• Сборы за продление: каждые пять лет, в размере первоначальных государственных сборов.

Расходы при приобретении недвижимости

• Налог на передачу права собственности: 3,09 % от заявленной стоимости при покупке вторичного жилья или 24 % НДС при покупке нового жилья от застройщика.
• Нотариальные сборы: составляют от 1 до 2 % от стоимости недвижимости.
• Регистрация в земельном реестре / кадастре: 0,7 % от стоимости недвижимости.
• Юридические расходы на комплексную проверку недвижимости: составляют от 1 до 2 % от стоимости объекта, обычно от 5 000 до 15 000 евро в стандартном случае.
• Юридические расходы на комплексную проверку и подачу заявления на получение «Золотой визы»: обычно составляют от 3 000 до 12 000 евро (в зависимости от количества заявителей).

Расходы на документацию

• Апостилированные свидетельства и заверенные переводы на греческий язык для каждого члена семьи.
• Составление и нотариальное заверение доверенности, необходимое для удаленного ведения процесса.
• Страховые взносы по частной медицинской страховке на каждого члена семьи с покрытием на территории Греции.

Обязательства

• Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA).
• Расходы на содержание здания
• Подача налоговой декларации в случае получения статуса налогового резидента Греции, что происходит, если физическое пребывание в Греции превышает 183 дня в календарном году.

Пример рабочего бюджета

Для объектов зоны B стоимостью 400 000 евро следует закладывать в бюджет 30 000–48 000 евро на расходы на этапе приобретения в дополнение к цене покупки (юридические услуги, налоги, нотариус, регистрация, переводы, сборы за подачу заявлений). Для объектов зоны A стоимостью 800 000 евро эти расходы составят 56 000–96 000 евро. Точные цифры зависят от услуг юриста, налоговой базы объекта недвижимости, а также от того, применяется ли НДС или налог на передачу права собственности. При пороге в 250 000 евро (перевод из коммерческой в жилую категорию) следует закладывать в бюджет 17 00 оценку вашего случаяоды на этапе приобретения в дополнение к цене покупки (юридические услуги, налоги, нотариус, регистрация, переводы, сборы за подачу заявлений).

Хотите получить оценку вашего случая? Воспользуйтесь нашей проверкой соответствия требованиям программы «Золотая виза», чтобы менее чем за три минуты узнать маршрут, сроки и перечень необходимых документов.

Пошаговый процесс и сроки

Процесс получения гречеСтандартная последовательность нескольких последовательных этапов, но не является линейным. Этапы могут пересекаются, а сбор документов происходит параллельно с поиском недвижимости.

Стандартная последовательность

Этап 1, Подготовка и поиск недвижимости (недели 1–3). Получите греческий налоговый номер (AFM), наймите греческого иммиграционного консультанта и составьте короткий список подходящих объектов. Уточните, к какой зоне относится объект, и убедитесь, что соблюдены требования по площади в 120 м² и наличию одного объекта, либо что для любого объекта стоимостью 250 000 евро соблюдены требования по переносу из коммерческого назначения.

Этап 2, Покупка недвижимости (3–8 недели). Проведение юридической экспертизы права собственности и налогового статуса, подписание предварительного договора купли-продажи, оформление нотариального акта у греческого нотариуса, осуществление оплаты и регистрация перехода права собственности в кадастре.

Этап 3, Подача заявления (8–10 недель). Соберите пакет документов, заверенные апостилем свидетельства о рождении и браке, заверенные переводы на греческий язык, справки об отсутствии судимости, справки о медицинском страховании, документ и подтверждение наличия средств, и подайте заявление на получение вида на жительство в иммиграционные органы Греции.

Этап 4, Сдача биометрических данных (3–6 месяцев). Личный визит для сдачи биометрических данных в Греции. Это единственный этап, который не получится выполнить удаленно. Визит должен быть совершен в течение шести месяцев с момента подачи заявления.

Этап 5, Рассмотрение в министерстве (6–12 месяцев). Министерство миграции рассматривает дело и может запросить дополнительную информацию.

Этап 6, Выдача карты ВНЖ (9–12 месяцев). Получите карту ВНЖ на 5 лет для основного заявителя и для каждого включенного в заявление иждивенца. В соответствии с Законом 5275/2026 пятилетний срок теперь отсчитывается с даты выдачи карты, а не с даты подачи заявления.

Реалистичные сроки

В открытых источниках приводятся самые разные сроки. При подаче заявления через опытного юриста в регионах с хорошей инфраструктурой срок рассмотрения составляет около четырех месяцев. Наиболее часто упоминаемый стандартный срок, от шести до девяти месяцев.

Единственный шаг, который не получится выполнить удаленно

Сбор биометрических данных должен осуществляться лично в Греции. Все остальные действия (покупка недвижимости, подача заявления, предоставление дополнительных ответов) могут осуществляться по доверенности через греческого юриста. Биометрические данные должны быть предоставлены в течение шести месяцев с момента подачи заявления.

Пакет документов: список

• Действительные паспорта всех заявителей.
• Свидетельства о рождении и браке с апостилем и заверенным переводом, если это необходимо.
• Полис медицинского страхования, действующий на территории Греции, для каждого члена семьи.
• Договор купли-продажи недвижимости и выписка из кадастра с указанием права собственности.

Где приобрести недвижимость: Афины и другие привлекательные районы

Для большинства инвесторов из стран вне ЕС, впервые приезжающих в Грецию, Афины являются выбором по умолчанию по одной практической причине: ликвидность. Рынок долгосрочной аренды в Афинах является крупнейшим в стране, что обеспечивает доходность от недвижимости в зонах A и B, где действует запрет на краткосрочную аренду. Доходность от долгосрочной аренды в крупных городах составляет примерно 3–6%. Более высокие показатели в диапазоне 6–8%, исторически характерные для туристических зон, в настоящее время недоступны для новых объектов, приобретаемых в рамках программы «Золотая виза», поскольку запрет на краткосрочную аренду ограничивает возможности исключительно долгосрочной арендой.

Салоники являются стандартной альтернативой зоне A. Это второй по величине город Греции, рынок меньше чем в Афинах, но цены на объекты площадью 120 м², соответствующие требованиям, ниже. Миконос и Санторини находятся в зоне A в силу своего островного статуса и, как правило, привлекают инвесторов, которые ищут второе жилье, а не объект для получения дохода. Расположенные в зоне B объекты (материковая Греция за пределами Аттики и Салоник, а также небольшие острова) позволяют обойти порог в 400 000 евро, однако ликвидность аренды снижается, а сроки перепродажи увеличиваются.

Что мы наблюдаем на местах в 2026 году

Характер спроса на «Золотую визу» изменился за последние 24 месяца больше, чем за предыдущие пять лет существования программы. До апреля 2024 года заявители, как правило, формировали портфели, небольшую квартиру на побережье для личного пользования, вторую квартиру в Афинах для долгосрочной аренды, иногда три объекта, чтобы достичь порога в 250 000 евро. Было заметно личное участие: клиенты прилетали, осматривали квартиры, представляли себе, как могут проходить их каникулы. Виза была лишь «оберткой», но выбор недвижимости был реальным решением, и активность агентов, застройщиков и юристов на рынке отражала этот уровень вовлеченности.

Однако в 2024 году тенденция изменилась. Как только сумма в 250 тыс. евро стала доступна только для одной недвижимости за пределами центра Афин, заявители сосредоточились на узком кольце южных и западных пригородов, Пирей, Глифада, Коридаллос, Эгалео, Перистери, которые соответствовали географическим критериям, сохраняя при этом близость к Афинскому региону и доступ к метро. В течение 9–12 месяцев до окончательного утверждения действующих порогов в размере 800 тыс. евро/400 тыс. евро застройщики в этих районах поглотили большую часть новых объектов недвижимости. Любой, кто владел объектами в историческом центре, был вынужден переориентироваться на иную модель, и большинство так и поступило: путь преобразования коммерческих объектов в жилые стал очевидным следующим шагом еще до того, как правила были окончательно утверждены.

Наиболее примечательным в 2026 году является то, что географический центр притяжения вновь сместился в сторону центральной части Афин. Направление преобразования старых коммерческих помещений в жилые объекты, напрямую соответствует первоначальной цели программы, которая заключалась в привлечении инвестиций в центральные районы, на которые на протяжении многих лет не выделялось достаточного финансирования. Волна поглощения пригородных районов в 2024 году была оправдана в рамках действующих правил. Центральные районы, которые были непопулярны в 2023 году, вновь оказались в центре внимания, и новые покупатели отличаются от тех, кто приобретал недвижимость в 2024 году.

Некоторый аспекты остаются неизменными. Документация, связанная с банковскими операциями и источниками финансирования, не стала сложнее, чем раньше. Один исчезнувший аспект это быстрый и прибыльный подход к краткосрочной аренде, который привлекал многих покупателей до 2024 года.

Расчеты, показывающие, почему Афины или побережье были привлекательным направлением для краткосрочной аренды по сравнению с долгосрочной, в 2026 году не актуальны, и покупатели должны это учитывать.

Сам рынок претерпел крупные изменения. Покупатели в 2026 году стали более осторожными по сравнению с покупателями 2023 года. Проверки объектов недвижимости в пороговом ценовом диапазоне проводятся заранее, задаются вопросы о сроках завершения строительства и ликвидности при перепродаже, а консультанты выбираются не по количеству обещаний, а по репутации. Многие люди в 2026 году знают по собственному опыту, что годы ажиотажа приводили к завышенным обещаниям по доходности, нереалистичным срокам сдачи и неопределенности относительно перепродажи. Операторы, продолжающие работать в 2026 году, рассматривают программу как многолетний проект, а не как разовую сделку. Это снижение ажиотажа является весьма полезной тенденцией для будущих инвесторов.

Преимущества, компромиссы и риски

Что дает вам “Золотая Виза”?

• Пятилетний вид на жительство с правом продления, который продлевается каждые пять лет при условии сохранения соответствующих инвестиций.
• Право на поездки по Шенгенской зоне: 90 дней в течение любого 180-дневного периода по 29 странам Европы.
• Включение семьи в рамках одной инвестиции, без отдельных заявлений или пороговых значений на каждого иждивенца.
• Отсутствие требования о минимальном сроке пребывания для сохранения разрешения (гражданство это отдельный процесс, требующий длительного пребывания в стране).
• Право на получение дивидендов от греческой компании.
• Доступ к системе государственного здравоохранения Греции (ESY) и системе образования, а также к частным учреждениям.

Налоговые аспекты, о которых следует помнить

Наряду с «Золотой визой» часто упоминаются два греческих налоговых режима, однако они представляют собой отдельные варианты выбора, а не автоматические льготы: греческий режим для лиц без постоянного места жительства, в рамках которого к доходам из иностранных источников применяется фиксированный налог в размере 100 000 евро в год при соблюдении определенных критериев, и фиксированная ставка в 7 % на иностранные пенсионные доходы, доступная в соответствии с отдельным положением. Ни один из них не предоставляется самой «Золотой визой», и перед тем, как сделать какой-либо выбор, необходимо проверить условия налогового резидентства в юрисдикции проживания заявителя.

Что “Золотая Виза” не дает автоматически

• Гражданство Греции: для его получения требуется семь лет законного проживания с фактическим физическим присутствием, владение греческим языком на уровне B1 и сдача теста на интеграцию.
• Право на работу в Греции в качестве наемного работника: требуется отдельное разрешение на работу.
• Постоянное проживание без обязательного сохранения инвестиций: в случае продажи активов без соответствующей реинвестиции ВНЖ не будет продлен

Реальные риски

• Риск изменения правил. Правила программы «Золотая виза» в Греции значительно менялись за последние несколько лет. Следует быть готовым к дальнейшим изменениям. Недвижимость, приобретенная до изменения правил, как правило, сохраняет свои первоначальные права, однако никогда не следует полагаться на переходную защиту без подтверждения конкретной реформы.
• Риск ликвидности. Требование владения одним объектом недвижимости в сочетании с запретом на краткосрочную аренду (STR) концентрирует риски на рынке жилой недвижимости, сдаваемой в долгосрочную аренду.
• Проблемы с банковской системой и соблюдением нормативных требований. Наибольшие задержки возникают при оформлении документации по происхождению средств. Перед вложением капитала необходимо проконсультироваться с юристом относительно требований принимающего банка.
• Риск задержек. Даже простые заявки в некоторых частях системы рассматриваются до двенадцати месяцев.

Для кого программа не подойдет

• Для тех, чьей основной целью является получение гражданства в течение пяти лет: греческий путь занимает больше времени.
• Инвесторам, планирующим сдавать объект в краткосрочную аренду для получения дохода от туристов, поскольку краткосрочная аренда запрещена для объектов в зонах A и B, построенных после 2024 года.
• Всем, кто не готов удерживать актив в течение всего срока действия вида на жительство. Это не стратегия для быстрой перепродажи.

Греция и альтернативы в 2026 году

За последние два года спектр европейских программ получения ВНЖ за инвестиции значительно сократился

Закрытие программы в Испании и отказ Португалии от прямых инвестиций в недвижимость сделали Грецию последней крупной страной ЕС, предлагающей масштабную программу получения вида на жительство через инвестиции в недвижимость. Именно этот факт объясняет большую часть перенаправленного инвестиционного спроса, наблюдаемого в Афинах в 2025 и 2026 годах. «Золотая виза» ОАЭ это отдельный случай, полезный для тех, кто действительно хочет получить вид на жительство в ОАЭ, но не является альтернативой, если целью является мобильность в пределах ЕС или получение гражданства ЕС со временем. Кипр и Мальта остаются доступными вариантами, но их конкретные преимущества, скорость обработки заявок на Кипре, стабильность на Мальте, компенсируются более узкими рынками аренды и, в случае Кипра, отсутствием доступа в Шенгенскую зону при наличии только постоянного вида на жительство.

Распространенные ошибки

1. Интерпретация порога в 250 000 евро как стандартного

Программа с фиксированной суммой в 250 000 евро для жилой недвижимости завершилась 1 сентября 2024 года. Внимательно рассматривайте любую «недвижимость для получения золотой визы стоимостью 250 000 евро», действительно ли речь идет о проекте реконструкции или реставрации объекта культурного наследия в соответствии с Циркуляром 9/2024.

2. Распределение инвестиций между двумя более дешевыми объектами

Правило о единственном объекте недвижимости применяется как к сумме в 400 000 евро, так и к сумме в 800 000 евро. Две квартиры по 200 000 евро не составляют покупку, соответствующую требованиям действующего законодательства.

3. Покупка с целью получения дохода от краткосрочной аренды

Объекты недвижимости в зонах A и B, приобретенные после 2024 года, не могут использоваться для краткосрочной аренды. Штраф в размере 50 000 евро и аннулирование разрешения зафиксированы в действующих правилах программы «Золотая виза» и подкреплены последним циркуляром министерства.

4. Неправильный расчет площади в 120 м²

Минимальная площадь это полезная внутренняя площадь. Балконы, парковочные места с отдельным правом собственности и кладовые не учитываются. В маркетинговых брошюрах иногда они учитываются.

5. Отсутствие документов о происхождении средств

Для многих заявок слабым местом становится банк, а не министерство. Перед инициированием любого банковского перевода ознакомьтесь с требованиями принимающего банка в отношении происхождения средств. Проверки осуществляются отправляющим банком. Руководствуйтесь этой логикой, если у вас есть возможность оплатить недвижимость из вашей страны.

6. Рассматривать сроки как фиксированные

В лучшем случае процесс рассмотрения заявки занимает четыре месяца, однако реалистичный срок составляет от шести до девяти месяцев с запасом времени.

Дальнейшие шаги

• Предварительное изучение. Вы на ранней стадии и пока собираете информацию. Изучите действующие пороги и карту зон, составьте короткий список районов под реалистичный бюджет и определите целевые сроки. Если не хотите разбираться в одиночку, напишите нам: сообщите mamaXO бюджет и цель, и мы подберём подходящие районы и объекты для вас.
• Сравнение программ. Вы выбираете между Грецией и другими альтернативами. Составьте сравнительную таблицу по порогу, критериям отбора, срокам обработки и стабильности политики для всех вариантов из вашего короткого списка. Таблица альтернатив выше - отправная точка, а не замена рекомендациям под конкретную юрисдикцию, поэтому обсудите с mamaXO, насколько Греция подходит именно вашему случаю.
• Готовность к дальнейшим действиям. У вас есть капитал, чёткое предпочтение по зоне и целевые сроки. Следующий шаг - привлечение греческого иммиграционного юриста, предварительная проверка объектов на соответствие правилам о 120 м² и одном объекте, а также переоформление коммерческой недвижимости в жилую, где применимо. Этот процесс mamaXO ведёт под ключ, поэтому напишите нам и мы возьмём дальнейшее на себя.

Часто задаваемые вопросы

Сколько мне нужно инвестировать для получения «золотой визы» Греции в 2026 году?

Минимальный объем инвестиций в недвижимость, дающий право на получение визы, составляет: сниженный порог в 250 000 евро сохраняется только для переоборудования коммерческих объектов в жилые, а также для реставрации зданий, внесенных в список памятников архитектуры в соответствии со статьёй 64 Закона 5100/2024. Фиксированный вариант с жилой недвижимостью стоимостью 250 000 евро перестал действовать 1 сентября 2024 года. 400 000 евро в зоне B (большая часть Греции за пределами Аттики и Салоник) и 800 000 евро в зоне A (Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3100 человек).

Могут ли граждане стран, не входящих в ЕС, напрямую подавать заявку на получение «золотой визы» Греции?

Да, с одним действующим исключением. Программа открыта для любых граждан стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ, которые могут на законных основаниях инвестировать в Грецию, не имеют судимостей и обладают медицинской страховкой, действующей на территории Греции. Однако с 2022 года в рамках санкций ЕС Греция приостановила приём новых (первичных) заявок на «золотую визу» от граждан России и Беларуси. Действующие держатели могут продлевать визу, а заявители со вторым паспортом страны, не подпадающей под санкции, могут подать заявку. Требования к происхождению средств и процедуры открытия счёта в банке также варьируются в зависимости от профиля заявителя и должны быть предварительно согласованы с греческим юристом и принимающим банком до совершения перевода.

Сколько времени обычно занимает процесс получения «золотой визы» Греции?

Стандартный срок рассмотрения заявления составляет от шести до девяти месяцев. В лучшем случае, при грамотной подготовке документов, срок составляет около четырех месяцев. В случаях, затронутых накопившимися задержками, срок составляет от двенадцати до четырнадцати месяцев. Планируйте с учетом возможных колебаний в зависимости от условий. Имейте в виду, что для сдачи биометрических данных необходимо лично прибыть в Грецию в течение шести месяцев с момента подачи заявления.

Могу ли я включить супруга и детей в одно заявление?

Да. Программа «Золотая виза» Греции использует модель трех поколений. В одно заявление можно включить супруга или зарегистрированного партнера, детей в возрасте до 21 года (возможно, до 24 лет для не состоящих в браке и финансово зависимых детей, в соответствии с действующими рекомендациями министерства), а также родителей обоих супругов без проверки финансовой зависимости при базовой оценке соответствия требованиям. Членов семьи также можно добавить позже в рамках программы воссоединения семьи.

Каковы общие расходы помимо стоимости приобретаемой недвижимости?

Для стандартной семейной заявки следует заложить в бюджет 7–12 % сверх стоимости недвижимости. Основные статьи расходов: налог на передачу права собственности (3,09 %), нотариальные сборы (1–2 %), регистрация в кадастре (0,7%), юридическая экспертиза (1–2%, обычно 5 000–15 000 евро), переводы с апостилем, сборы за подачу заявления в размере 2 000 евро за каждого основного заявителя и 150 евро за каждого члена семьи, сборы за биометрические данные (16 евро с человека), частная медицинская страховка, гонорар юриста за юридическую экспертизу при покупке недвижимости и гонорар иммиграционного юриста за подачу заявления на «Золотую визу». Текущие расходы: ежегодный налог на недвижимость (ENFIA), расходы на содержание, продление страховых полисов и подача налоговой декларации в Греции.

Могут ли правила или инвестиционные пороги измениться после того, как я начну процесс?

Да. Согласно последним рекомендациям министерства, правила получения «Золотой визы» в Греции существенно изменились в 2024 и 2026 годах, и пороги могут измениться снова. Недвижимость, приобретённая до изменения правил, как правило, регулируется условиями, действовавшими на дату её приобретения. Это переходная защита, которая применялась в рамках прошлых реформ.

В чём заключается разница между ВНЖ и гражданством Греции?

Резидентство это то, что предоставляет «Золотая виза»: пятилетний продлеваемый ВНЖ с правом передвижения по Шенгенской зоне, включением семьи и отсутствием обязательства по минимальному сроку пребывания. Гражданство это отдельный семилетний процесс: он требует значительного физического присутствия в Греции, как правило, 183 или более дней в год, владения греческим языком на уровне B1 и сдачи интеграционного теста по истории и культуре Греции. Сам по себе вид на жительство никогда не преобразуется в паспорт без прохождения процедуры получения гражданства.

Вывод

«Золотая виза» Греции в 2026 году это один из последних способов получения вида на жительство через покупку недвижимости на рынке ЕС. Для большинства инвесторов из стран вне ЕС, следует сначала просчитать все, пороги перевода зонирования из коммерческого в жилое, 120 м², соответствие требованиям к единому объекту недвижимости, перед приобретением недвижимости.

Запишитесь на консультацию по процессу получения «Золотой визы» с командой mamaXO Прежде чем вкладывать капитал, проконсультируйтесь с экспертом, специализирующимся на рынке Греции.

Об авторе

Данное руководство подготовлено редакционной командой mamaXO на основе опубликованного Миграционного кодекса Греции (Закон 5038/2023), Закона 5100/2024 (статья 64), Закона 5275/2026, Закона 5162/2024 (статья 44), Циркуляр 9/2024 Министерства миграции и убежища Греции, а также актуальные рыночные данные Банка Греции и Греческого статистического управления.

mamaXO инвесторам из стран, не входящих в ЕС, на всех этапах процесса приобретения недвижимости в Греции и получения «золотой визы»: поиск объектов, комплексная проверка и долгосрочное сопровождение.

Примечание Данная статья представляет собой общий обзор программы «Золотая виза» Греции, основанный на общедоступных правовых источниках, актуальных на май 2026 года. Статья не является юридической или налоговой консультацией. Правила иммиграции, владения недвижимостью и налогообложения в Греции меняются. Недавними примерами являются [Закон 5275/2026](https://www.kodiko.gr/nomothesia/document/1279125/nomos-5275-2026) и [Циркуляр 9/2024](https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2024/10/9%CE%95%CE%B3%CE%BA%CF%8D%CE%BA%CE%BB%CE%B9%CE%BF%CF%82-Golden-24.9.2024-FINAL.pdf).

Источники

• Миграционный кодекс Греции, Закон 5038/2023 (с поправками).
• Закон 5100/2024, статья 64 пороговые значения и рамки использования в аренду для «золотой визы» на основе владения недвижимостью.
• Закон 5275/2026, срок действия карты резидента исчисляется с даты выдачи карты.
• Закон 5162/2024, статья 44 инвестиционный маршрут для греческих стартапов.
• Циркуляр № 9/2024, Министерство миграции и убежища Греции (25 сентября 2024 г.), оперативные разъяснения по поводу пороговых значений, правила «одного объекта недвижимости» и расчета площади в 120 м².
• Министерство миграции и убежища Греции, руководство по программе, migration.gov.gr.
• Банк Греции, Статистика рынка недвижимости, данные Банка Греции.
• Греческое статистическое управление (ELSTAT), национальные счета и статистика туризма.
• Spitogatos, ежеквартальные отчеты о ценах на жилье.
• Министерство туризма Греции, годовые данные о доходах от туризма.

Связанные статьи

• Минимальный порог инвестиций для «Золотой визы» Греции: подробный разбор (2026)
• Процесс подачи заявки на получение «Золотой Визы» Греции в 2026 году: пошаговое руководство для инвесторов
• Лучшие районы Афин для покупки недвижимости под программу “Золотая Виза” Греции в 2026 году
• Изменения законодательства о «Золотой визе» Греции: что и когда изменилось
• «Золотая виза» Греции или Португалии: какая программа выигрывает в 2026 году?

О mamaXO

mamaXO — оператор по недвижимости и Golden Visa, базирующийся в Афинах. Это руководство подготовлено редакционной командой mamaXO и проверено нашими штатными специалистами по юридическим, налоговым и имущественным вопросам. Мы сосредоточены на предоставлении точных, подкрепленных источниками и честных с точки зрения рисков рекомендаций для международных инвесторов в греческую недвижимость. Познакомьтесь с командой →